Kā analizēt trasta nekustamā īpašuma investīcijas

Nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds (REIT) ir nekustamā īpašuma kompānija, kas piedāvā parastās akcijas sabiedrībai. Tādā veidā REIT krājums ir līdzīgs jebkuram citam krājumam, kas apzīmē īpašumtiesības uzņēmējdarbībā. REIT ir divas unikālas iezīmes: tās galvenais bizness ir ienākumu gūšanas īpašumu grupu pārvaldīšana, un tai ir jāsadala lielākā daļa savas peļņas kā dividendes. Šeit mēs apskatīsim REIT, to īpašības un to analīzi.

Kvalificēšanās

Lai nekustamo īpašumu kompānija kvalificētos kā REIT ar IRS, tai jāvienojas izmaksāt dividendēs vismaz 90% no tās ar nodokli apliekamās peļņas (un izpildīt papildu, bet ne tik svarīgas prasības). Kam ir REIT statuss, uzņēmums izvairās no uzņēmumu ienākuma nodokļa. Regulāra korporācija gūst peļņu un maksā nodokļus par visu savu peļņu, un pēc tam izlemj, kā sadalīt peļņu pēc nodokļiem starp dividendēm un reinvestīciju; REIT vienkārši sadala visu vai gandrīz visu savu peļņu un izlaiž nodokļus.

Atšķirīgs tips

Ir vairāki dažādi REIT veidi. Daži ietilpst īpašā klasē, ko sauc par hipotēkas REIT. Šie REIT sniedz aizdevumus, kas nodrošināti ar nekustamo īpašumu, bet tiem parasti nepieder un netiek nekustamais īpašums. Hipotēku REIT ir nepieciešama īpaša analīze. Tie ir finanšu uzņēmumi, kas izmanto vairākus riska ierobežošanas instrumentus, lai pārvaldītu savu procentu likmju risku. Mēs viņus šeit neuzskatīsim.

Kaut arī nedaudzas hibrīdas REIT veic gan operācijas ar nekustamo īpašumu, gan veic darījumus ar hipotēkas aizdevumiem, vairums REIT koncentrējas uz operācijām ar nekustamo īpašumu, kas saistītas ar “cieto aktīvu”. Tos sauc par kapitāla REIT. Kad lasāt par REIT, parasti lasāt par kapitāla REIT. Kapitāla REIT parasti specializējas noteiktu veidu ēku, piemēram, dzīvokļu, reģionālo centru, biroju ēku vai naktsmītņu, īpašumā. Daži no tiem ir daudzveidīgi, bet daži ir specializēti, kas nozīmē, ka tie nepamato klasifikāciju - piemēram, piemēram, REIT, kam pieder golfa kursi.

Investīciju analīze

REIT ir dividendes maksājoši krājumi, kas koncentrējas uz nekustamo īpašumu. Ja jūs meklējat ienākumus, jūs tos apsvērtu kopā ar augstas ienesīguma obligāciju fondiem un dividendēm maksājošajiem krājumiem. Kā dividendes maksājoši krājumi, REIT tiek analizēti tāpat kā citi krājumi. Bet ir dažas lielas atšķirības, kas saistītas ar īpašuma uzskaiti.

Ilustrēsimies ar vienkāršotu piemēru. Pieņemsim, ka REIT pērk ēku par USD 1 miljonu. Grāmatvedībai ir nepieciešams, lai mūsu REIT iekasētu aktīva nolietojumu. Pieņemsim, ka nolietojumu 20 gadu laikā mēs sadalījām taisni. Katru gadu mēs atskaitīsim USD 50 000 nolietojuma izdevumos (USD 50 000 gadā x 20 gadi = 1 miljons USD).

Apskatīsim iepriekš vienkāršoto bilanci un ienākumu pārskatu. 10. gadā mūsu bilancē ēkas vērtība ir USD 500 000 (pazīstama arī kā uzskaites vērtība): sākotnējās sākotnējās izmaksas USD 1 miljons mīnus 500 000 USD uzkrātais nolietojums (10 gadi x USD 50 000 gadā). Mūsu ienākumu deklarācijā no 200 000 ASV dolāru ieņēmumiem tiek atskaitīti izdevumi 190 000 ASV dolāru apmērā, bet 50 000 ASV dolāru no izdevumiem ir nolietojuma maksa.

Tomēr mūsu REIT šo naudu faktiski netērē 10. gadā; nolietojums ir bezskaidras naudas maksa. Tādēļ mēs pievienojam amortizācijas maksu neto ienākumiem, lai iegūtu līdzekļus no darbībām (FFO). Ideja ir tāda, ka nolietojums negodīgi samazina mūsu tīros ienākumus, jo mūsu ēka, iespējams, nav zaudējusi pusi no savas vērtības pēdējo 10 gadu laikā. FFO labo šo iespējamo kropļojumu, izslēdzot amortizācijas maksu. (FFO ietver arī dažus citus pielāgojumus.)

Mums jāņem vērā, ka FFO tuvojas naudas plūsmai nekā neto ienākumiem, bet tas neaptver naudas plūsmu. Galvenokārt ievērojiet iepriekšējā piemērā, ka mēs nekad neskaitījām USD 1 miljonu, kas iztērēts ēkas iegādei (kapitāla izdevumi). Precīzākā analīzē būtu jāiekļauj kapitāla izdevumi. Kapitāla izdevumu saskaitīšana dod skaitli, kas pazīstams kā koriģēts FFO, taču nav vispārējas vienprātības par tā aprēķināšanu.

Mūsu hipotētiskā bilance var palīdzēt mums saprast citu parasto REIT rādītāju, neto aktīvu vērtību (NAV). 10. gadā mūsu ēkas uzskaites vērtība bija tikai USD 500 000, jo puse no sākotnējām izmaksām tika amortizēta. Tātad grāmatvedības vērtība un ar to saistītās attiecības, piemēram, cenas pret grāmatu - kas bieži ir apšaubāmas attiecībā uz vispārējo akciju analīzi - REIT ir gandrīz bezjēdzīgas. NAV mēģina aizstāt īpašuma uzskaites vērtību ar labāku tirgus vērtības aplēsi.

NAV aprēķināšanai ir nepieciešams nedaudz subjektīvs REIT turējumu novērtējums. Iepriekš minētajā piemērā mēs redzam, ka ēka rada ienākumus no pamatdarbības 100 000 ASV dolāru (ieņēmumi no 200 000 USD mīnus 100 000 USD no darbības izdevumiem). Viena metode būtu gūt ienākumus no pamatdarbības, pamatojoties uz tirgus likmi. Ja mēs domājam, ka tirgus pašreizējā maksimālā likme šāda veida ēkām ir 8%, tad mūsu aplēstā ēkas vērtība kļūst par 1, 25 miljoniem USD (100 000 USD darbības ienākumi / 8% maksimālā likme = 1 250 000 USD). Šis tirgus vērtības aprēķins aizstāj ēkas uzskaites vērtību. Pēc tam mēs atskaitīsim hipotēkas parādu (nav parādīts), lai iegūtu neto aktīvu vērtību. Aktīvi mīnus parāds ir vienāds ar pašu kapitālu, kur “neto” NAV nozīmē, atskaitot parādu. Pēdējais solis ir sadalīt NAV parastās akcijās, lai iegūtu NAV uz vienu akciju, kas ir patiesās vērtības aprēķins. Teorētiski kotētajai akciju cenai nevajadzētu novirzīties pārāk tālu no NAV par vienu akciju.

No augšas uz leju Bottom-up

Izvēloties krājumus, dažreiz dzird par augšupēju un augšupēju analīzi. Augšupēji sākas ar ekonomisko perspektīvu un derības par tēmām vai nozarēm (piemēram, novecojošs demogrāfiskais stāvoklis var dot priekšroku zāļu ražotājiem). Bottom-up koncentrējas uz konkrētu uzņēmumu pamatiem. REIT krājumiem nepārprotami nepieciešama gan augšupēja, gan augšupēja analīze.

Raugoties no augšas uz leju, REIT var ietekmēt viss, kas ietekmē īpašuma piedāvājumu un pieprasījumu. Iedzīvotāju skaitam un nodarbinātības pieaugumam ir tendence būt labvēlīgam visiem REIT veidiem. Īsumā procentu likmes ir jauktas. Procentu likmju pieaugums parasti norāda uz ekonomikas uzlabošanos, kas ir izdevīga REIT, jo cilvēki tērē un uzņēmumi īrē vairāk vietas. Procentu likmju paaugstināšanās parasti nāk par labu dzīvokļu REIT, jo cilvēki dod priekšroku palikt īrniekiem, nevis pirkt jaunas mājas. No otras puses, REIT bieži var izmantot zemākas procentu likmes, samazinot procentu izdevumus un tādējādi palielinot rentabilitāti.

Svarīgi ir arī kapitāla tirgus apstākļi, proti, institucionālais pieprasījums pēc REIT akcijām. Īstermiņā šis pieprasījums var pārspēt pamatus. Piemēram, REIT akcijas diezgan labi darbojās 2001. gadā un 2002. gada pirmajā pusē, neskatoties uz nepietiekamajiem pamatiem, jo ​​nauda plūda visā aktīvu klasē.

Atsevišķā REIT līmenī vēlaties redzēt spēcīgas ieņēmumu pieauguma izredzes, piemēram, nomas ienākumus, saistīto pakalpojumu ienākumus un FFO. Jūs vēlaties uzzināt, vai REIT ir unikāla stratēģija, kā uzlabot noslogojumu un paaugstināt īres maksu. REIT parasti meklē izaugsmi, izmantojot iegādi, un tā mērķis ir panākt apjomradītus ietaupījumus, asimilējot neefektīvi pārvaldītus īpašumus. Apjomradītus ietaupījumus varētu sasniegt, samazinot darbības izdevumus procentos no ieņēmumiem. Bet iegāde ir abpusēji griezīgs zobens. Ja REIT nevar uzlabot noslogojumu un / vai paaugstināt īres maksu, tas var tikt piespiests nepārdomātām iegādēm, lai veicinātu izaugsmi.

Tā kā hipotēku parādam ir liela loma kapitāla vērtībā, ir vērts aplūkot bilanci. Daži iesaka aplūkot piesaistītos līdzekļus, piemēram, parāda un pašu kapitāla attiecību. Bet praksē ir grūti pateikt, kad piesaistītie līdzekļi ir kļuvuši pārmērīgi. Svarīgāk ir nosvērt fiksētā un mainīgās procentu likmes parāda proporciju. Pašreizējā vidējo zemu procentu likmju vidē REIT, kas izmanto tikai parādu ar mainīgu procentu likmi, tiks cietis, ja paaugstināsies procentu likmes.

Grunts līnija

REIT ir nekustamā īpašuma kompānijas, kurām ir jāizmaksā lielas dividendes, lai baudītu REIT statusa nodokļu priekšrocības. Stabils ienākums, kas var pārsniegt Valsts kases ienesīgumu, apvienojumā ar cenu svārstībām piedāvā kopējo ienesīguma potenciālu, kas konkurē ar mazkapitāla akcijām. Lai analizētu REIT, ir jāsaprot uzskaites kropļojumi, ko rada nolietojums, un rūpīgi jāpievērš uzmanība makroekonomiskajai ietekmei.