Fiksētas likmes un regulējamas likmes hipotēkas: Kāda ir atšķirība?

Fiksētas likmes hipotēkas un regulējamas likmes hipotēkas (ARM) ir divi galvenie hipotēku veidi. Lai gan tirgū tiek piedāvātas daudzas šķirnes šajās divās kategorijās, pirmais solis, iepērkoties hipotēkai, ir noteikt, kurš no diviem galvenajiem aizdevuma veidiem vislabāk atbilst jūsu vajadzībām.

Taustiņu izņemšana

• Fiksētas likmes hipotēka iekasē noteiktu procentu likmi, kas nemainās visā aizdevuma laikā.
• Sākotnējā koriģējamās procentu likmes hipotēkas (ARM) procentu likme ir zemāka par salīdzināma fiksētas procentu likmes aizdevuma tirgus likmi, un pēc tam likme palielinās (vai, iespējams, pazeminās), laika gaitā.
• ARM parasti ir sarežģītāki nekā fiksētas likmes hipotēkas.

Fiksētas likmes hipotēkas

Fiksētas likmes hipotēka iekasē noteiktu procentu likmi, kas nemainās visā aizdevuma laikā. Kaut arī pamatsummas un procentu maksājumi katru mēnesi atšķiras atkarībā no maksājuma, kopējais maksājums paliek tāds pats, kas māju īpašniekiem atvieglo budžeta sastādīšanu.

Daļējais amortizācijas grafiks parāda, kā pamatsummai un procentiem iemaksātās summas mainās hipotēkas laikā. Šajā piemērā hipotēkas termiņš ir 30 gadi, pamatsumma ir USD 100 000 un procentu likme ir 6%.

Kā redzat, maksājumi, kas veikti hipotēkas pirmajos gados, galvenokārt sastāv no procentu maksājumiem.

Fiksētas procentu likmes aizdevuma galvenā priekšrocība ir tā, ka aizņēmējs tiek aizsargāts no pēkšņiem un potenciāli nozīmīgiem ikmēneša hipotēku maksājumu pieaugumiem, ja paaugstinās procentu likmes. Fiksētas procentu likmes hipotēkas ir viegli saprotamas, un atkarībā no aizdevēja tās nedaudz atšķiras. Fiksētas procentu likmes hipotēkas ir tādas, ka tad, ja procentu likmes ir augstas, aizdevumam ir grūtāk pretendēt uz aizdevumu, jo maksājumi ir lētāki.

Lai arī procentu likme ir noteikta, kopējā procentu summa, ko jūs samaksāsit, ir atkarīga no hipotēkas termiņa. Tradicionālās kreditēšanas iestādes piedāvā fiksētas likmes hipotēkas uz dažādiem termiņiem, no kuriem visbiežāk ir 30, 20 un 15 gadi.

30 gadu hipotēka ir vispopulārākā izvēle, jo tā piedāvā viszemāko ikmēneša maksājumu. Tomēr tik zemā maksājuma kompromiss ir ievērojami augstāks kopējās izmaksas, jo papildu desmitgade vai vairāk šajā termiņā galvenokārt tiek veltīta procentu maksāšanai. Mēneša maksājumi par īstermiņa hipotēkām ir lielāki, tāpēc pamatsummu atmaksā īsākā termiņā. Arī īsāka termiņa hipotēkas piedāvā zemāku procentu likmi, kas ļauj ar katru hipotēkas maksājumu atmaksāt lielāku pamatsummas summu. Tādējādi īsāka termiņa hipotēkas kopumā maksā ievērojami mazāk. (Plašāku informāciju skatiet sadaļā Hipotēkas maksājuma struktūras izpratne .)

Hipotēkas: fiksēta likme pret regulējamu likmi

Pielāgojamas likmes hipotēkas

Procentu likme regulējamas likmes hipotēkai ir mainīga. Sākotnējā ARM procentu likme tiek noteikta zemāka par salīdzināma fiksētas procentu likmes aizdevuma tirgus likmi, un pēc tam likme palielinās, laikam ejot. Ja ARM tiek turēts pietiekami ilgi, procentu likme pārsniegs fiksētās procentu likmes aizdevumu pašreizējo likmi.

ARM ir noteikts laika periods, kurā sākotnējā procentu likme paliek nemainīga, pēc kuras procentu likme pielāgojas iepriekš noteiktā frekvencē. Fiksētās likmes periods var ievērojami atšķirties - no viena mēneša līdz 10 gadiem; īsākiem korekcijas periodiem parasti ir zemākas sākotnējās procentu likmes. Pēc sākotnējā termiņa aizdevums tiek atiestatīts, kas nozīmē, ka ir jauna procentu likme, kuras pamatā ir pašreizējās tirgus likmes. Tad šī ir likme līdz nākamajai atiestatīšanai, kas var būt nākamais gads.

ARM terminoloģija

ARM ir ievērojami sarežģītāki nekā fiksētas procentu likmes aizdevumi, tāpēc plusu un mīnusu izpētei ir nepieciešama dažu pamata terminoloģijas izpratne. Šeit ir daži jēdzieni, kas aizņēmējiem jāzina pirms ARM izvēles:

• Pielāgošanas biežums: Tas attiecas uz laika periodu starp procentu likmju korekcijām (piemēram, mēnesī, gadā utt.).
• Korekcijas indeksi: Procentu likmju korekcijas ir piesaistītas etalonam. Dažreiz tā ir procentu likme aktīvu veidam, piemēram, noguldījumu sertifikātiem vai valsts parādzīmēm. Tas varētu būt arī noteikts indekss, piemēram, fondu izmaksu indekss vai Londonas starpbanku piedāvātā likme (LIBOR).
• Marža: Parakstot aizdevumu, jūs piekrītat maksāt likmi, kas ir par noteiktu procentuālu daļu augstāka nekā korekcijas indekss. Piemēram, jūsu mainīgā likme var būt viena gada vekseļa likme plus 2%. Šos papildu 2% sauc par rezervi.
• Caps: Tas attiecas uz summas limitu, kuru procentu likme var palielināt katru korekcijas periodu. Daži ARM piedāvā arī maksimālā mēneša maksājuma maksimālo robežu. Šie aizdevumi, kas pazīstami arī kā negatīvi amortizācijas aizdevumi, uztur zemus maksājumus; tomēr šie maksājumi var segt tikai daļu no maksājamajiem procentiem. Nenomaksāti procenti kļūst par pamatsummas daļu. Pēc gadiem, kad esat samaksājis hipotēku, jūsu pamatsumma var būt lielāka par summu, kuru sākotnēji aizņēmāties.
• Griesti: šī ir augstākā, par kādu koriģējamajai procentu likmei ir atļauts kļūt aizdevuma darbības laikā.

Lielākā ARM priekšrocība ir tā, ka tā ir ievērojami lētāka nekā fiksētas likmes hipotēka vismaz pirmos trīs, piecus vai septiņus gadus. ARM ir pievilcīgi arī tāpēc, ka to zemie sākotnējie maksājumi bieži ļauj aizņēmējam pretendēt uz lielāku aizdevumu un krītošu procentu vidē ļauj aizņēmējam baudīt zemākas procentu likmes (un zemākus maksājumus) bez vajadzības refinansēt hipotēku. .

Aizņēmējs, kurš izvēlas ARM, var ietaupīt vairākus simtus dolāru mēnesī līdz septiņiem gadiem, pēc kura, iespējams, pieaugs viņa vai viņas izmaksas. Jaunās likmes pamatā būs tirgus likmes, nevis sākotnējā likme, kas ir zemāka par tirgus likmi. Ja jums ļoti paveicas, tas var būt zemāks atkarībā no tā, kādas ir tirgus likmes likmes atiestatīšanas brīdī.

ARM tomēr var radīt ievērojamus negatīvos punktus. Izmantojot ARM, jūsu ikmēneša maksājums aizdevuma laikā var bieži mainīties. Un, ja jūs uzņematies lielu aizdevumu, jūs varat nonākt nepatikšanās, kad paaugstinās procentu likmes: Daži ARM ir strukturēti tā, ka procentu likmes var gandrīz dubultoties tikai dažu gadu laikā. (Plašāku informāciju skatiet regulējamas procentu likmes hipotēkā: Kas notiek, kad procentu likmes paaugstinās ).

Patiešām, regulējamas likmes hipotēkas daudziem finanšu plānotājiem neizdevās dot priekšroku pēc hipotēku hipotēku sabrukuma 2008. gadā, kas sākās ierobežošanas un īstermiņa pārdošanas laikmetā. Aizņēmēji saskārās ar uzlīmju šoku, kad viņu ARM tika koriģēti, un viņu maksājumi pieauga. Par laimi kopš tā laika ir pieņemti valdības noteikumi un tiesību akti, lai palielinātu uzraudzību, kas pārveidoja mājokļu burbuli par globālu finanšu krīzi. Patērētāju finanšu aizsardzības birojs (CFPB) ir novērsis plēsonīgu hipotēku praksi, kas kaitē patērētājam. Aizdevēji kreditē kredītņēmējus, kuri, visticamāk, atmaksās savus aizdevumus.

ARM ir ievērojami lētākas nekā fiksētas likmes hipotēkas.

Kurš aizdevums ir piemērots jums?

Izvēloties hipotēku, jums jāņem vērā plašs personīgo faktoru klāsts un jāsabalansē tie ar mainīgā tirgus ekonomisko realitāti. Personu personīgās finanses bieži piedzīvo izaugsmes un krituma periodus, procentu likmes paaugstinās un pazeminās, un ekonomikas spēks vaksē un mazinās. Lai izvēlētos aizdevumu šo faktoru kontekstā, apsveriet šādus jautājumus:

• Cik lielu hipotēkas maksājumu jūs šodien varat atļauties?
• Vai jūs joprojām varētu atļauties ARM, ja procentu likmes paaugstinās?
• Cik ilgi jūs plānojat dzīvot īpašumā?
• Kurā virzienā virzās procentu likmes, un vai jūs domājat, ka šī tendence turpināsies?

Ja apsverat ARM, jums vajadzētu palaist skaitļus, lai noteiktu sliktāko scenāriju. Ja jūs joprojām varat to atļauties, ja hipotēka nākotnē tiek atjaunota līdz maksimālajai robežai, ARM ietaupīs naudu katru mēnesi. Ideālā gadījumā ietaupījumus salīdzinājumā ar fiksētas likmes hipotēku vajadzētu izmantot, lai katru mēnesi veiktu papildu pamatsummas maksājumus, lai kopējais aizdevums būtu mazāks, kad notiek atiestatīšana, vēl vairāk samazinot izmaksas.

Ja procentu likmes ir augstas un paredzams, ka tās kritīsies, ARM nodrošinās, ka jums jāizmanto kritums, jo jūs neesat ieslēdzies noteiktā likmē. Ja procentu likmes kāpj vai ir vienmērīgs, prognozējams maksājums jums ir svarīgs, iespējams, ir fiksētas likmes hipotēka.

Kandidāti ARM

Īstermiņa māju īpašnieks

ARM var būt lieliska izvēle, ja jūsu galvenā prasība tuvākajā laikā ir zemi maksājumi vai ja neplānojat dzīvot īpašumā pietiekami ilgi, lai likmes varētu paaugstināties. Kā minēts iepriekš, ARM fiksētās likmes periods ir atšķirīgs, parasti no viena gada līdz septiņiem gadiem, tāpēc ARM var nebūt jēgas cilvēkiem, kuri plāno uzturēt savas mājas ilgāk. Tomēr, ja jūs zināt, ka plānojat pārcelties īsā laika posmā vai neplānojat turēties pie mājas nākamajās desmitgadēs, tad ARM būs daudz jēgas.

Teiksim, ka procentu likmju vide nozīmē, ka jūs varat izņemt piecu gadu ARM ar procentu likmi 3, 5%. 30 gadu fiksētas procentu likmes hipotēka, salīdzinot ar jums, ļautu jums iegūt procentu likmi 4, 25%. Ja plānojat pārcelties pirms piecu gadu ARM atiestatīšanas, jūs plānojat ietaupīt daudz naudas procentiem. Ja, no otras puses, jūs nolemjat ilgāk uzturēties mājā, it īpaši, ja, koriģējot aizdevumu, likmes ir augstākas, tad hipotēkai būs jāmaksā vairāk nekā fiksētās procentu likmes aizdevumam. Tomēr, ja jūs pērkat māju, domājot par jaunināšanu uz lielāku māju, kad dibināt ģimeni, vai arī domājat, ka jūs pārcelsities uz darbu, iespējams, ka ARM jums būs piemērots.

Ienākumu guvējs

Cilvēkiem, kuriem ir stabili ienākumi, bet kuri negaida, ka tie dramatiski palielināsies, fiksētas likmes hipotēkai ir lielāka jēga. Tomēr, ja jūs domājat, ka jūsu ienākumi palielināsies, dodoties ar ARM, jūs varētu ietaupīt no daudz procentu maksāšanas tālajā maršrutā.

Teiksim, ka jūs meklējat savas pirmās mājas un tikko esat beidzis medicīnas vai juridisko skolu vai nopelnījis MBA. Ir lielas izredzes, ka nākamajos gados jūs nopelnīsit vairāk un varēsit atļauties lielākus maksājumus, kad jūsu aizdevums būs pielāgots augstākajai likmei. Tādā gadījumā jums darbosies ARM. Citā gadījumā, ja paredzat, ka noteiktā vecumā sāksit saņemt naudu no trasta, jūs varētu saņemt ARM, kas tajā pašā gadā tiek atiestatīts.

Maksāšanas veids

Regulējamas likmes hipotēkas ņemšana ir ļoti pievilcīga hipotēku aizņēmējiem, kuriem ir vai būs nauda, ​​lai nomaksātu aizdevumu, pirms tiek ieviesta jaunā procentu likme. Lai gan tas neietver lielāko daļu amerikāņu, pastāv situācijas kurā to var būt iespējams novilkt.

Paņemiet aizņēmēju, kurš pērk vienu māju un vienlaikus pārdod citu. Šī persona var būt spiesta iegādāties jauno māju, kamēr vecā ir noslēgusi līgumu, un tā rezultātā viņš izņems viena vai divu gadu ARM. Kad aizņēmējs saņem ieņēmumus no pārdošanas, viņš vai viņa var griezties, lai samaksātu ARM ar ieņēmumiem no mājas pārdošanas.

Cita situācija, kurā ARM būtu jēga, ir tā, ja jūs varat atļauties katru mēnesi paātrināt maksājumus par pietiekami, lai samaksātu to pirms atiestatīšanas. Šīs stratēģijas izmantošana var būt riskanta, jo dzīve notiek, un, lai gan jūs tagad varat atļauties veikt paātrinātus maksājumus, ja slimojat, pazaudējat darbu vai apkures katls iet uz priekšu, tas vairs nav risinājums.

Grunts līnija

Neatkarīgi no izvēlētā aizdevuma veida uzmanīga izvēle palīdzēs izvairīties no dārgām kļūdām. Viena lieta ir skaidra: neejiet ar ARM, jo zemāks ikmēneša maksājums ir vienīgais veids, kā atļauties šo sapņu māju. Atiestatīšanas laikā var iegūt līdzīgu likmi, taču tas ir nopietns azartspēle. Piesardzīgāk ir meklēt māju ar mazāku cenu zīmi.

Turpināt lasīt

• Pārbaudiet pašreizējās hipotēku likmes
• Kā procentu likmes darbojas hipotēkā
• Izpratne par hipotēkas apmaksas struktūru
• Hipotēku punkti: kāda jēga?
• Fiksētas vai mainīgas procentu likmes hipotēka: kura šobrīd ir labāka?
• Labāko hipotēku likmju atrašana
• Vai jums ir laba hipotēkas likme? Ieslēdziet to!
• Vissvarīgākie faktori, kas ietekmē hipotēku likmes
• Hipotēku likmju prognozēšana: pirkt, pārdot vai Refi?
• Pielāgojama procentu likmes hipotēka: kas notiek, kad procentu likmes palielinās
• Kā procentu likmes ietekmē mājokļu tirgu
• Vai mājas cena vai procentu likme ir svarīgāka?
• Iepirkšanās par hipotēku likmēm