FHA minimālie īpašuma standarti

Mājas pircēji, kas plāno finansēt mājas iegādi ar Federālās mājokļu pārvaldes (FHA) aizdevumu, dažkārt saņem šķebinošu pārsteigumu: viņiem netiks atļauts iegādāties noteiktu īpašumu, jo tas neatbilst FHA prasībām. Kāpēc pastāv šīs prasības, kādas tās ir un vai tās var novērst, lai pircēji varētu iegādāties sev vēlamās mājas?

Kāpēc FHA nosaka minimālos īpašuma standartus

Kad mājas pircējs izņem hipotēku, īpašums kalpo par aizdevuma nodrošinājumu. Citiem vārdiem sakot, ja aizņēmējs pārtrauks veikt hipotēkas maksājumus, hipotēkas aizdevējs galu galā atstās un pārņem māju. Pēc tam aizdevējs pārdos māju, lai atgūtu pēc iespējas vairāk naudas, kas joprojām pienākas par aizdevumu. Ierobežošanas procesam ir 6 fāzes.

Prasība, lai īpašums atbilstu minimālajiem standartiem, aizsargā aizdevēju. Tas nozīmē, ka īpašumu vajadzētu būt vieglāk pārdot un noteikt augstāku cenu, ja aizdevējam tas ir jāizmanto. Tajā pašā laikā šī prasība aizsargā aizņēmēju: tas nozīmē, ka viņam no paša sākuma netiks apgrūtināti graujošie remonta rēķini, un, tā kā dzīvesvieta ir principiāli pareiza, aizņēmējam ir lielāks stimuls veikt maksājumus grūtā finanšu laikā. saglabāt mājas.

Kādi ir minimālie īpašuma standarti?

Saskaņā ar ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departamenta (HUD) sniegto informāciju FHA pieprasa, lai īpašumi, kas tiek finansēti ar tā aizdevuma produktiem, atbilstu šādiem obligātajiem standartiem:

• Drošība: mājām jāaizsargā iemītnieku veselība un drošība.
• Drošība: mājām vajadzētu aizsargāt īpašuma drošību.
• Pareizība: Īpašumam nedrīkst būt fizisku trūkumu vai apstākļu, kas ietekmē tā strukturālo integritāti.

Pēc tam HUD apraksta nosacījumus, kas īpašumam jāatbilst, lai izpildītu šīs prasības. Vajadzīgā īpašuma novērtējuma laikā vērtētājs novēros īpašuma stāvokli un paziņos rezultātus FHA novērtējuma veidlapā. Īpašuma novērtēšana ir viena no daudzajām prasībām, kuras pircēji pilda pirms norēķināšanās par darījumu.

Vienģimenes savrupmājās vērtētājam ir jāizmanto veidlapa, ko sauc par Vienoto dzīvojamo māju novērtēšanas ziņojumu. Veidlapā vērtētājam lūgts aprakstīt īpašuma pamatīpašības, piemēram, stāstu skaitu, tā uzbūvēšanas gadu, kvadrātveida kadrus, istabu skaitu un atrašanās vietu. Tas arī prasa vērtētājam "aprakstīt īpašuma stāvokli (ieskaitot nepieciešamos remontus, nolietošanos, atjaunošanu, pārbūvi utt.)" Un jautā: "Vai ir kādi fiziski trūkumi vai nelabvēlīgi apstākļi, kas ietekmē īpašuma apdzīvojamību, pamatīgumu vai struktūras integritāti īpašums?" Kondomineksa vienības novērtējuma forma ir līdzīga, taču tajā ir norādīti specifiski jautājumi par koplietošanas telpām, māju īpašnieku apvienību, īpašnieku aizņemto vienību skaitu utt. (Skatīt arī: Kas jums jāzina par mājas novērtējumu . )

FHA neprasa kosmētikas vai nelielu defektu labošanu, atliktu apkopi un normālu nodilumu, ja tie neietekmē mājas drošību, drošību vai pareizību. FHA saka, ka šādu problēmu piemēri ir, bet ne tikai:

• Trūkst margu
• Krekinga vai sabojātas izejas durvis, kuras ir citādi darbināmas
• Krekinga loga stikls
• Bojātas krāsas virsmas mājās, kas uzceltas pēc 1978. gada (svina krāsas bīstamības dēļ)
• Nelielas santehnikas noplūdes (piemēram, pilošie krāni)
• Bojāti grīdas segumi vai segumi (nodiluši ar apdari, slikti netīri paklāji)
• Pierādījumi par iepriekšēju (neaktīvu) koksni iznīcinošu kukaiņu / organismu bojājumiem, ja nav pierādījumu par neatgriezenisku struktūras bojājumu
• Sapuvis vai nolietots darba virsma
• Bojāts apmetums, sheetrock vai citi sienas un griestu materiāli mājās, kas uzceltas pēc 1978. gada
• Slikta meistarība
• Brauciena bīstamība (saplaisājušas vai daļēji slīpošas ietves, slikti uzstādīti paklāji)
• Pārmeklējiet atstarpes ar gružiem un miskasti
• Piebraucama ceļa seguma, kas piemērots visiem laika apstākļiem, trūkums

Tomēr ir daudz jomu, kurās FHA patiešām ir jānovērš problēmas, lai pārdošana tiktu slēgta. Šeit ir daži no visbiežāk sastopamajiem jautājumiem, ar kuriem, iespējams, saskaras mājas pircēji. (Ja jūs pērkat māju, iepazīstieties ar populārākajiem padomiem pirmo reizi pircējiem mājās . )

Elektrība un apkure

• Elektrības kastē nedrīkst būt nodiluši vai atklāti vadi.
• Visās apdzīvojamajās telpās jābūt funkcionējošam siltuma avotam (izņemot dažas atsevišķās pilsētās ar mērenām ziemām).

Jumti un bēniņi

• Jumta segumam ir jāuztur mitrums.
• Paredzams, ka jumta segums kalpos vismaz vēl divus gadus.
• Vērtētājam jāpārbauda bēniņi, lai atrastu iespējamās jumta problēmas.
• Jumtam nevar būt vairāk kā trīs jumta seguma kārtas.
• Ja pārbaudē atklājas jumta remonta nepieciešamība, un jumtam jau ir trīs vai vairāk jumta segumu, FHA prasa jaunu jumtu.

Ūdens sildītāji

Ūdens sildītājam jāatbilst vietējiem būvnormatīviem un jāatrodas īpašumā.

Briesmas un traucēkļi

Šajā kategorijā ietilpst vairāki nosacījumi. Tajos ietilpst (bet ne tikai):

• Piesārņota augsne
• Bīstamo atkritumu vietas tuvums
• Naftas un gāzes urbumi, kas atrodas īpašumā
• Intensīva satiksme
• Lidostas radītais troksnis un bīstamība
• Citi pārmērīga trokšņa avoti
• Tuvums kaut kam, kas varētu eksplodēt, piemēram, augstspiediena naftas vads
• Tuvums augstsprieguma elektrolīnijām
• Netālu no radio vai TV pārraides torņa

Īpašuma pieeja

Īpašumam ir jānodrošina droša un atbilstoša gājēju un transportlīdzekļu pieeja, un uz ielas ir jābūt ar virsmu, kas paredzēta visiem laikapstākļiem, lai ārkārtas automašīnas varētu piekļūt īpašumam jebkuros laika apstākļos.

Strukturālā stabilitāte

Pirms īpašumu var pārdot, ir jānovērš visi bojātie konstrukcijas apstākļi un citi apstākļi, kas nākotnē varētu izraisīt konstrukcijas bojājumus. Tie ietver bojātu konstrukciju, pārmērīgu mitrumu, noplūdi, sabrukšanu, termīta bojājumus un pastāvīgu norēķinu. (Lai iegūtu vairāk padomu par mājas iegādi, izlasiet 10 vissliktākās mājas pircēju kļūdas.)

Azbests

Ja kādā mājas apgabalā ir azbests, kas, šķiet, ir bojāts vai sabojājies, FHA ir nepieciešama papildu pārbaude ar azbesta speciālistu.

Vannas istabas

Mājās jābūt tualetei, izlietnei un dušai. (Šī prasība var likties muļķīgi, taču jūs būsit pārsteigts, ko cilvēki ņems līdzi, kad viņus atbrīvos, un kādus vandālus nozags no brīvās mājas.)

Ierīces

Anekdotiski pierādījumi liecina, ka FHA īpašumiem ir nepieciešama virtuves tehnika, it īpaši darba plīts. Tomēr FHA dokumentos nav minētas nekādas prasības attiecībā uz ierīcēm.

Šis nav pilnīgs saraksts. Lai iegūtu papildinformāciju, skatiet Mājokļu un pilsētu attīstības departamenta Īpašumtiesību centra (HOC) rokasgrāmatu.

Mājas pircēja aizsardzības līdzekļi īpašumiem, kas neatbilst minimālajiem standartiem

Kas jādara mājas pircējam pēc iemīlēšanās īpašumā, kuram ir kāda no šīm potenciāli darījumu nogalināšanas problēmām?

Vispirms vajadzētu lūgt pārdevējam veikt nepieciešamos remontus. Ja pārdevējs nevar atļauties veikt nekādus remontdarbus, iespējams, pirkuma cenu var palielināt, lai pārdevēji saņemtu naudu atpakaļ slēgšanas brīdī. Parasti situācija darbojas otrādi - ja īpašumam ir būtiskas problēmas, pircējs pieprasa zemāku cenu, lai to kompensētu. Tomēr, ja īpašuma cena jau ir zemāka par cenu tirgū vai ja pircējs to vēlas pietiekami slikti, izvēles iespēja varētu būt cenas paaugstināšana, lai nodrošinātu remonta pabeigšanu un darījuma noslēgšanu.

Ja pārdevējs ir banka, iespējams, tā nevēlas veikt remontu. Šajā gadījumā darījums ir miris. Īpašumam būs jāiet pie skaidras naudas pircēja vai pircēja, kas nav FHA, un kura aizdevējs ļaus viņiem iegādāties īpašumu pašreizējā stāvoklī.

Daudziem mājas pircējiem vienkārši būs jāturpina meklēt, līdz viņi atrod labāku īpašumu, kas atbildīs FHA standartiem. Šī realitāte var būt nomākta, it īpaši pircējiem, kuru cenu diapazonā ir ierobežoti līdzekļi un ierobežoti īpašumi. Diemžēl dažreiz tas ir vienīgais risinājums.

Daži mājas pircēji, iespējams, varēs iegūt apstiprinājumu citam aizdevuma produktam. Aizdevums, kas nav FHA, var dot lielāku rīcības brīvību attiecībā uz to, kādos apstākļos īpašums var būt, bet aizdevējam joprojām būs savas prasības, tāpēc tā nav garantija. Vēl viena iespēja ir pieteikties FHA 203 (k) aizdevumam, kas ļauj iegādāties māju, kurai ir būtiskas problēmas. (Uzziniet vairāk sadaļā Ievads FHA 203 (k) aizdevumam un pieteikšanās uz FHA 203 (k) aizdevumu.)

Grunts līnija

FHA aizdevumi kredītņēmējiem atvieglo hipotēkas saņemšanu, taču tie ne vienmēr atvieglo īpašuma iegādi. Daudziem māju pircējiem vienkārši būs jāturpina meklēt, līdz viņi atrod labāku īpašumu, kas atbildīs FHA standartiem - process, kas var radīt nepatīkamas sajūtas, it īpaši pircējiem, kuriem ir ierobežoti līdzekļi un maz īpašumu savā cenu diapazonā.

Tomēr FHA kredītņēmēji, kuri zina, ko gaidīt, iepērkoties mājās, var ierobežot meklēšanu līdz īpašumiem, kas, iespējams, atbilst FHA vadlīnijām, vai vismaz izvairīties no cerību iestatīšanas uz fiksētāja augšējo īpašumu, pirms tas tiek novērtēts. (Saistītai lasīšanai apskatiet sadaļu Piekļuves mājas pirkšana un Hipotēkas pamati.)