Fannie Mae: Kā tas darbojas un kā tas darbojas

Ir ļoti laba iespēja, ka esat dzirdējuši par Fanniju Mae. Bet vai jūs zināt, ko tas dara un kā tas darbojas?

Federālā Nacionālā hipotēku asociācija (FNMA), parasti pazīstama kā Fannie Mae, ir valdības atbalstīts uzņēmums (GSE), kuru 1938. gadā dibināja Kongress Lielās depresijas laikā kā daļu no Jaunā darījuma. Tā tika izveidota, lai stimulētu mājokļu tirgu, padarot vairāk hipotēku kredītņēmējiem ar zemiem un zemiem ienākumiem.

Fannie Mae neizraisa kredītņēmējus un nenodrošina hipotēkas. Bet tas tos iegādājas un garantē, izmantojot sekundāro hipotēku tirgu. Faktiski tas ir viens no diviem lielākajiem hipotēku pircējiem otrreizējā tirgū. Otrs ir tās brālis vai brālis, Federālā mājas aizdevuma hipotēku korporācija vai Freddie Mac, vēl viens valdības atbalstīts uzņēmums, kuru izveidojis Kongress.

Pirmās dienas

1900. gadu sākumā hipotēkas - nemaz nerunājot par mājām - iegūšana nebija viegls uzdevums. Daudzi cilvēki nevarēja atļauties nodrošināt iemaksu, un aizdevumi gandrīz vienmēr bija īstermiņa, nevis tādi, kuriem ir šodien zināmi ilgtermiņa amortizācijas periodi. Faktiski, kad daudzu aizdevumu termiņš bija savlaicīgs, viņi parasti pieprasīja no parādnieka veikt lielus, vienreizējus maksājumus. Ja māju īpašnieks nevarētu veikt maksājumu, banka to slēgtu. Kad piedzīvoja Lielā depresija, aptuveni 25% tautas māju īpašnieku zaudēja savas mājas.

Amerikas Savienoto Valstu kongress atbildēja, izveidojot Fannie Mae. Mērķis bija palīdzēt izveidot mājokļu finansēšanas plūsmu, kas pieejama ikvienam katrā tirgū. Tas noveda pie ilgtermiņa fiksētas procentu likmes hipotēku finansēšanas, ļaujot māju īpašniekiem jebkurā laikā aizdevuma laikā refinansēt savus aizdevumus.

1938. gads

Gadā kongress izveidoja Fannie Mae.

60. gadu beigās Fannie Mae sāka finansēt sevi, pārdodot akcijas un obligācijas pēc tam, kad valdība to izslēdza no federālā budžeta. Tomēr Fannie Mae saglabāja savas saites ar valdību kā GSE, taču direktoru padomē bija ne vairāk kā 13 locekļu. Tas ir arī atbrīvots no vietējiem un valsts nodokļiem.

Taustiņu izņemšana

• Fannie Mae ir valdības atbalstīts uzņēmums, kas hipotēkas padara pieejamas kredītņēmējiem ar zemiem un vidējiem ienākumiem.
• Tas nesniedz aizdevumus, bet gan atbalsta vai garantē tos sekundārajā hipotēku tirgū.
• Fannie Mae nodrošina likviditāti, veicot ieguldījumus hipotēku tirgū, apvienojot aizdevumus ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros.
• Pēc finanšu krīzes ASV valdība izglāba Fannie Mae un tika izslēgta no NYSE.

Likviditātes radīšana

Ieguldot līdzekļus hipotēku tirgū, Fannie Mae rada lielāku likviditāti tādiem aizdevējiem kā bankas, taupības pasākumi un krājaizdevu sabiedrības, kas savukārt ļauj viņiem parakstīt vai finansēt vairāk hipotēku. Hipotēkām, kuras tā iegādājas un garantē, jāatbilst stingriem kritērijiem. Piemēram, parastā aizdevuma limits vienas ģimenes mājai 2019. gadā ir USD 484 350 lielākajai daļai teritoriju un 726 525 USD par platībām ar augstām izmaksām. Šajos apgabalos ietilpst Havaju salas, Aļaska, Guama un ASV Virdžīnu salas, kur vidējās mājas vērtības vismaz par 115% pārsniedz sākotnējo līmeni.

Lai hipotēkas aizdevējs varētu saņemt Fannie Mae atbalstu, tam ir jāpiekrīt neeksētēt neeksētiskas paaugstināta riska aizdevumu prakses. Augsta riska aizdevumiem ir augstākas likmes nekā aizdevumiem ar paaugstinātu procentu likmi, un tie tiek piedāvāti aizņēmējiem ar sliktu kredītiem, kurus aizdevējs uzskata par augstāku risku.

Saskaņā ar Fannie Mae tīmekļa vietni, tā nodrošināja USD 102 miljardu likviditāti, lai 2019. gada pirmajā ceturksnī finansētu mājokļu tirgu. Tas palīdzēja cilvēkiem visā valstī iegādāties, refinansēt un īrēt apmēram 527 000 māju.

Fannie Mae atbalsta vai garantē hipotēkas, bet to neizraisa.

Ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri

Pēc hipotēku iegādes sekundārajā tirgū Fannie Mae tos apvieno, veidojot hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus (MBS). MBS ir ar aktīviem nodrošināti vērtspapīri, kas nodrošināti ar hipotēku vai hipotēku kopumu. Fannie Mae ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīrus iegādājas tādas institūcijas kā apdrošināšanas sabiedrības, pensiju fondi un investīciju bankas. Tas garantē pamatsummas un procentu maksājumus par MBS.

Fannie Mae ir arī savs portfelis, ko parasti dēvē par saglabāto portfeli. Tas iegulda savos, kā arī citu iestāžu vērtspapīros, kas nodrošināti ar hipotēku. Fannie Mae emitē parādu, ko sauc par aģentūras parādu, lai finansētu savu ieturēto portfeli.

Finanšu krīze

Fannie Mae ir publiski tirgots kopš 1968. gada. Līdz 2010. gadam tas tika tirgots Ņujorkas biržā (NYSE). Pēc hipotēku, mājokļu un finanšu krīzes tas tika izslēgts no biržas, pēc tam, kad tā krājumi samazinājās zem minimālajām kapitāla prasībām, ko pilnvarojusi Ņujorkas Fondu birža. Tagad tas tirgo ārpusbiržas.

Neētiska kreditēšanas prakse noveda pie krīzes. Mājokļu uzplaukuma laikā 2000. gadu vidū aizdevēji pazemināja savus standartus un piedāvāja mājokļa kredītus aizņēmējiem, kuriem bija slikts kredīts. 2007. gadā pārsprāga mājokļu burbulis, un simtiem tūkstošu šo aizņēmēju nonāca saistību neizpildes situācijā, kas noveda pie tā dēvētā augsta riska kredītu sabrukuma. Tam bija strauja ietekme uz kredītu tirgiem, kas finanšu tirgus iesāka īkšķainā tirgū un izraisīja smagāko lejupslīdi gadu desmitos Amerikas Savienotajās Valstīs. (Plašāku informāciju skatīt: Pārskats par iepriekšējām lejupslīdēm .)

Valdības pārņemšana un glābšana

2008. gada otrajā pusē Fannie Mae un Freddie Mac pārņēma valdība, izmantojot konservatīvo Federālās mājokļu finanšu komitejas atbalstu. Tajā laikā abi garantēja vai turēja pusi no valsts hipotēkām aptuveni USD 5 triljonu vērtībā. Abi tika atbrīvoti no USD 187, 4 miljardiem, kas viņus glāba no sabrukuma. Būtībā ASV valdība iejaucās, lai atjaunotu uzticēšanos tirgiem, solot glābt sliktos kredītus un novērst turpmāku kritumu mājokļu tirgū. Tas, savukārt, palielināja valsts parāda summu, kurai tolaik bija parādi aptuveni 9 triljoni USD.

Kredīta iespējas

Tagad Fannie Mae piedāvā vairākas dažādas biznesa iniciatīvas un kredīta iespējas māju īpašniekiem, sadarbojoties ar aizdevējiem, lai palīdzētu cilvēkiem, kuriem citādi varētu būt grūtības iegūt finansējumu.

• HomeReady Hipotēka: Šis produkts ļauj māju īpašniekiem nodrošināt finansējumu un iegādāties māju ar nelielu iemaksu. Aizņēmēji tiek kvalificēti, ja viņu ienākumi ir zemi vai mēreni un kredītvērtējums ir mazāks par 620. Cilvēki, kuru vērtējums pārsniedz 620, saņem labākas cenas.
• 3% pirmā iemaksa : vēl viens resurss māju īpašniekiem, kuriem, iespējams, nav piekļuves pietiekamiem līdzekļiem, lai nodrošinātu lielu iemaksu.
• Ieteicamais HFA: šī programma palīdz māju īpašniekiem piekļūt finansējumam par pieņemamu cenu, izmantojot vietējās un valsts Mājokļu finanšu aģentūras un citus aizdevējus. Ienākumu līmeni aizņēmējiem nosaka HFA, un pirmo reizi pircējiem nav prasību.

Pilns produktu saraksts un to apraksts ir pieejams Fannie Mae vietnē.

Kredīta modifikācijas

Pēc hipotēkas sabrukuma Fannie Mae sāka pievērsties aizdevuma modifikācijām. Kopš 2009. gada Fannie Mae ir veicis vairāk nekā 1, 5 miljonu aizdevuma modifikāciju. Aizdevumu modifikācijas maina esošās hipotēkas nosacījumus, lai palīdzētu kredītņēmējiem izvairīties no savas hipotēkas neizpildes, nonākot līdz norobežošanai un beidzot pazaudējot savu māju. Modifikācijas var ietvert zemāku procentu likmi vai pagarināt aizdevuma termiņu. Kredīta izmaiņas var samazināt arī ikmēneša maksājumus.

Grunts līnija

Kopš palikšanas uz robežas 2008. gadā Fannie Mae ir spējis apgriezties. Šodien tas ir lielākais 30 gadu fiksētās procentu likmes hipotēku nodrošinātājs un joprojām ir galvenais mehānisms māju īpašumtiesību atvieglošanai.