Pievienojiet savam portfelim kādu nekustamo īpašumu

Tā kā nekustamais īpašums ir noteikta kapitāla sadales matricas sastāvdaļa gan institucionālajiem, gan privātajiem ieguldītājiem, nekustamā īpašuma fondi pēdējā laikā piedzīvo pieaugošu pieaugumu. Sakarā ar ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, kas prasa intensīvu kapitālu, kuriem nepieciešama aktīva pārvaldība, kā arī pieaugošajām pasaules nekustamo īpašumu iespējām, iestādes, kas meklē efektīvu aktīvu pārvaldību, pakāpeniski pāriet uz fondu nekustamā īpašuma fondiem.

Tas pats attiecas uz privātajiem ieguldītājiem, kuriem tagad ir pieejama pieeja daudz plašākam nekustamo īpašumu kopfondu klāstam nekā iepriekš, ļaujot efektīvi sadalīt kapitālu un dažādot tos. Tāpat kā jebkurā citā ieguldījumu nozarē, arī nekustamajam īpašumam ir savi plusi un mīnusi. Tomēr tas jāapsver lielākajai daļai ieguldījumu portfeļu, ja, iespējams, labākās metodes šī piešķīruma aizpildīšanai ir nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (REIT) un nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi.

Nekustamais īpašums institucionāliem ieguldītājiem

Nekustamā īpašuma investīcijās jau ilgu laiku dominē lieli spēlētāji: pensiju fondi, apdrošināšanas kompānijas un citas lielas finanšu iestādes. Pateicoties ieguldījumiem nekustamā īpašuma tirgū globalizācijā un jaunu ārzonu iespēju rašanās, kas gan ļauj nodrošināt lielāku diversifikāciju, gan arī atgriešanās potenciālu, pastāvīga vieta nekustamajam īpašumam institucionālo portfeļu piešķiršanā attīstās kā tendence.

Nekustamā īpašuma kapitāla pastāvīgai piešķiršanai ir zināmi šķēršļi. Pirmkārt un galvenokārt, tas prasa kapitālu. Atšķirībā no akcijām, kuras var iegādāties nelielos apjomos, komerciālā nekustamā īpašuma ieguldījumiem ir vajadzīgas salīdzinoši lielas summas, un tiešās investīcijas bieži rada vienreizējus portfeļus un pārmērīgus riskus katrā atrašanās vietā vai pēc īpašuma veida. Nekustamais īpašums prasa arī aktīvu pārvaldību, kas prasa daudz darba. Nekustamā īpašuma sadales pārvaldīšana prasa ievērojamus resursus, salīdzinot ar tradicionālajiem ieguldījumiem. Šo jautājumu rezultātā, kuru mērķis ir uzlabot pārvaldības efektivitāti un kapitāla sadali, iestādēm ir tendence piesaistīties nekustamā īpašuma fondiem un fondu fondiem. Šīs pašas priekšrocības var sasniegt mazie investori, izmantojot REIT, REIT biržā tirgotus fondus (ETF) un nekustamā īpašuma kopfondus.

Privātie investori

Šeit ir minēti vairāki veidi, kā privātajiem ieguldītājiem piekļūt nekustamā īpašuma atdeves potenciālam un iegūt riska darījumu ar aktīvu klasi.

Tiešās investīcijas

Šī stratēģija attiecas uz ieguldītājiem, kuri tieši izvēlas noteiktus īpašumus. Šīs stratēģijas lielā priekšrocība ir kontrole. Tiešas īpašuma tiesības ļauj izstrādāt un īstenot stratēģiju, kā arī tiešu ietekmi uz atdevi. Tomēr tiešo investīciju dēļ ir ļoti grūti izveidot labi diversificētu nekustamo īpašumu portfeli. Lielākajai daļai privāto investoru nekustamā īpašuma iedalījums nav pietiekami liels, lai varētu iegādāties pietiekami daudz īpašumu patiesai diversifikācijai; tas palielina arī pakļautību vietējam nekustamā īpašuma tirgum, kā arī īpašuma veida riskus.

Nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (REIT)

REIT akcijas atspoguļo privātā un publiskā kapitāla akcijas uzņēmumos, kas ir strukturēti kā tresti, kas iegulda nekustamajā īpašumā, hipotēkās vai citos ieguldījumos, kas nodrošināti ar nekustamo īpašumu. REIT parasti pieder nekustamajiem īpašumiem un tos pārvalda. Tajos var ietilpt daudzdzīvokļu māju dzīvojamais īpašums, ar pārtikas produktiem noenkuroti iepirkšanās centri, vietējie mazumtirdzniecības īpašumi un striptīza centri, centri, komerciālās biroja telpas un viesnīcas.

Nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus pārvalda valde, kas trasta vārdā pieņem lēmumus par ieguldījumu pārvaldīšanu. REITs maksā nelielu federālā ienākuma nodokli vai nemaksā to tik ilgi, kamēr tie izdala 90% no ar nodokli apliekamā ienākuma kā dividendes akcionāriem. Kaut arī nodokļu priekšrocības palielina naudas plūsmu pēc nodokļu nomaksas, REIT nespēja saglabāt skaidru naudu var ievērojami kavēt izaugsmi un ilgtermiņa vērtības pieaugumu. Papildus nodokļu priekšrocībām REIT nodrošina daudzas tādas pašas priekšrocības un trūkumus kā akcijas.

REIT vadītāji sniedz stratēģisku redzējumu un pieņem lēmumus, kas saistīti ar ieguldījumiem un īpašumu, tādējādi pievēršoties investoriem ar pārvaldību saistītiem jautājumiem. Lielākie REIT trūkumi privātajiem ieguldītājiem ir grūtības veikt ieguldījumus ar ierobežotu kapitālu un ievērojamais daudzums ar aktīviem saistīto zināšanu un analīzes, kas nepieciešama to izvēlei un to darbības prognozēšanai.

REIT ieguldījumiem ir daudz augstāka korelācija ar kopējo akciju tirgu nekā tiešajiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, kas dažos gadījumos samazina to diversifikācijas raksturlielumus. Svārstīgums arī REIT tirgū ir lielāks nekā tiešajā nekustamajā īpašumā. Tas ir saistīts ar makroekonomisko spēku ietekmi uz REIT vērtībām un to, ka REIT akcijas tiek nepārtraukti novērtētas, savukārt tiešo nekustamo īpašumu vairāk ietekmē vietējie nekustamā īpašuma tirgi, un to vērtē, izmantojot novērtēšanas metodi, kurai ir tendence izlīdzināt ieguldījumu atdevi.

Nekustamā īpašuma kopējie fondi

Nekustamā īpašuma kopējie fondi galvenokārt iegulda REIT akcijās un nekustamo īpašumu pārvaldīšanas uzņēmumos. Tie nodrošina iespēju iegūt daudzveidīgu ekspozīciju ar nekustamo īpašumu, izmantojot salīdzinoši nelielu kapitāla daudzumu. Atkarībā no viņu stratēģijas un diversifikācijas mērķiem tie nodrošina ieguldītājiem daudz plašāku aktīvu izvēli, nekā to var sasniegt, pērkot tikai REIT akcijas, kā arī nodrošina elastību, viegli pārvietojoties no viena fonda uz otru. Elastība ir izdevīga arī ieguldījumu fonda ieguldītājam, jo ​​salīdzinoši viegli iegūt un pārdot aktīvus sistemātiskā un regulētā biržā ir pretstatā tiešajiem ieguldījumiem, kas ir apgrūtinoši un dārgi. Spekulatīvāki investori var taktiski palielināt svaru noteiktam īpašumam vai reģionam, lai palielinātu atdevi.

Izveidojot ekspozīciju plašai ieguldījumu fondu bāzei, var arī samazināt darījumu izmaksas un komisijas maksas, kas saistītas ar atsevišķu REIT akciju iegādi. Vēl viena būtiska privāto ieguldītāju priekšrocība ir analītiskā un izpētes informācija, ko fondi sniedz par iegūtajiem aktīviem, kā arī vadības skatījums uz nekustamā īpašuma dzīvotspēju un veiktspēju gan kā īpašus ieguldījumus, gan kā aktīvu klasi.

Investoriem bez vēlmes, zināšanām vai kapitāla iegādāties zemi vai īpašumu par saviem nekustamā īpašuma fondiem ļauj piedalīties nekustamā īpašuma ienākumu gūšanā un ilgtermiņa izaugsmes potenciālā. Lai arī nekustamā īpašuma kopējie fondi nodrošina likviditāti tradicionāli nelikvīdu aktīvu klasē, naysayers uzskata, ka viņi nevar salīdzināt ar tiešajām investīcijām nekustamajā īpašumā.

Īpašumtiesības uz mājām

Daudzi privāti investori, kuri nav apsvēruši nekustamā īpašuma piešķiršanu saviem ieguldījumu portfeļiem, nenojauš, ka, iespējams, viņi jau iegulda līdzekļus nekustamajā īpašumā, iegādājoties māju. Viņiem ne tikai ir darījums ar nekustamo īpašumu, bet arī viņi uzņemas papildu finansiālu risku, izmantojot mājas hipotēku. Lielākoties šī iedarbība ir bijusi labvēlīga, palīdzot daudziem uzkrāt pensijai nepieciešamo kapitālu.

Grunts līnija

Lai arī privāti ieguldītāji, veicot portfeļa piešķiršanu, var un viņiem būtu jāņem vērā mājas īpašumtiesības, varētu apsvērt arī papildu, likvīdākas investīcijas nekustamajā īpašumā. Tiem, kuriem ir nepieciešamās tirdzniecības prasmes un kapitāls, REIT investīcijas nodrošina piekļuvi dažām priekšrocībām, ko sniedz ieguldījumi nekustamajā īpašumā, bez nepieciešamības pēc tiešām īpašumtiesībām. Citiem, kuri apsver iespēju mazāku piešķīrumu, vai tiem, kuri nevēlas apbēdināt aktīvu izvēli, bet kuriem nepieciešama maksimāla diversifikācija, piemērota izvēle būtu kopīpašuma fondi.