5 REIT veidi un kā tajos ieguldīt

Nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (REIT) ir galvenais apsvērums, veidojot jebkādu kapitāla vai fiksēta ienākuma portfeli. Tie nodrošina lielāku diversifikāciju, potenciāli augstāku kopējo ienesīgumu un / vai zemāku kopējo risku. Īsāk sakot, viņu spēja gūt ienākumus no dividendēm līdz ar kapitāla pieaugumu padara tos par lielisku līdzsvaru ar akcijām, obligācijām un skaidru naudu.

REIT parasti pieder un / vai pārvalda ienākumus nesošu komerciālo nekustamo īpašumu neatkarīgi no tā, vai tie ir paši īpašumi, vai arī šo īpašumu hipotēkas. Jūs varat ieguldīt uzņēmumos individuāli, izmantojot fondu, kas tiek tirgots biržā, vai ar kopīgu fondu. Ir pieejami daudzi REIT veidi.

Šeit mēs aplūkojam dažas galvenās REITS kategorijas un to vēsturisko ienesīgumu. Līdz šī raksta beigām jums vajadzētu būt labākam priekšstatam, kad un ko pirkt.

Taustiņu izņemšana

• Izmantojot REITs, lai veiktu ieguldījumus nekustamajā īpašumā, varat dažādot savu portfeli, taču ne visi REIT tiek izveidoti vienādi.
• Daži REITs iegulda tieši īpašumos, gūstot ienākumus no nomas un apsaimniekošanas maksas. Citi iegulda nekustamā īpašuma parādos, ti, hipotēkās un ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros.
• Turklāt REIT cenšas koncentrēties uz īpašu īpašumu sektoru, piemēram, mazumtirdzniecības vai iepirkšanās centriem, viesnīcām un kūrortiem vai veselības aprūpei un slimnīcām.

REIT vēstures atgriešanās

Nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi vēsturiski ir viena no labākajām aktīvu klasēm. FTSE NAREIT Equity REIT indekss ir tas, ko vairums investoru izmanto, lai novērtētu ASV nekustamā īpašuma tirgus darbību. No 1990. līdz 2010. gadam indeksa vidējais gada ienesīgums bija 9, 9%, kas bija otrs tikai ar vidēja kapitāla akcijām, kas vidēji bija 10, 3% gadā tajā pašā laika posmā.

Salīdzinājumam - fiksēta ienākuma aktīvi pārvaldīja 7% gadā, bet preces - tikai 4.5% gadā. Nekustamais īpašums bija sliktākais astoņu aktīvu klašu rādītājs tikai divu gadu laikā no 20. Turpretī fiksētie ienākumi bija sliktākie rādītāji sešas reizes tajā pašā 20 gadu periodā.

Pavisam nesen REIT trīs gadu vidējais rādītājs no 2013. gada marta līdz 2016. gada martam atbilda vidējiem rādītājiem 20 gadu periodā, šajā laikā sasniedzot 10, 76%. Vēsturiski investori, kas meklē ienesīgumu, ir labāk veikuši ieguldījumus nekustamajā īpašumā nekā fiksētie ienākumi, kas šim nolūkam ir tradicionālā aktīvu klase. Rūpīgi izstrādātā portfelī jāņem vērā abi.

5 REIT veidi un kā tajos ieguldīt

Mazumtirdzniecības REIT

Aptuveni 24% no REIT ieguldījumiem ir tirdzniecības centros un brīvi stāvošā mazumtirdzniecībā. Tas ir vienīgais lielākais ieguldījums pēc veida Amerikā. Neatkarīgi no tā, cik bieži jūs apmeklējat tirdzniecības centru, tas, iespējams, pieder REIT. Apsverot ieguldījumu mazumtirdzniecības nekustamajā īpašumā, vispirms jāpārbauda pati mazumtirdzniecības nozare. Vai tas šobrīd ir finansiāli veselīgs un kādas ir nākotnes perspektīvas?

Ir svarīgi atcerēties, ka mazumtirdzniecības REITs pelna naudu no īres maksas, ko viņi iekasē no īrniekiem. Ja mazumtirgotājiem rodas naudas plūsmas problēmas sliktas pārdošanas dēļ, iespējams, ka viņi var atlikt vai pat nokārtot šos ikmēneša maksājumus, galu galā nonākot bankrotā. Tajā brīdī jāatrod jauns īrnieks, kas nekad nav viegli. Tāpēc ir svarīgi ieguldīt REITs ar iespējami stiprākajiem enkuriem. Tajos ietilpst pārtikas un mājas uzlabošanas veikali.

Kad esat veicis nozares novērtējumu, jums vajadzētu pievērsties pašiem REIT. Tāpat kā jebkuram ieguldījumam, ir svarīgi, lai viņiem būtu laba peļņa, spēcīgas bilances un pēc iespējas mazāk parādu, īpaši īstermiņa. Nabadzīgā ekonomikā mazumtirdzniecības REIT ar ievērojamām naudas pozīcijām tiks piedāvātas iespējas iegādāties labu nekustamo īpašumu par satrauktām cenām. Labāk vadītie uzņēmumi to izmantos.

Tomēr mazumtirdzniecības REIT telpai ir ilgtermiņa bažas, jo iepirkšanās arvien vairāk mainās tiešsaistē, nevis tirdzniecības centra modelis. Kosmosa īpašnieki turpināja ieviest jauninājumus, lai piepildītu savas telpas ar birojiem un citiem īrniekiem, kas nav orientēti uz mazumtirdzniecību, taču apakšnozare ir pakļauta spiedienam.

Dzīvojamo ēku REIT

Tie ir REIT, kuriem pieder daudzdzīvokļu īres daudzdzīvokļu ēkas, kā arī ražoti mājokļi. Ja plānojat ieguldīt šāda veida REIT, pirms sākšanas vajadzētu apsvērt vairākus faktorus. Piemēram, labākie dzīvokļu tirgi parasti ir tur, kur mājokļu cenas ir zemas salīdzinājumā ar pārējo valsti. Vietās, piemēram, Ņujorkā un Losandželosā, vienīgo māju augstās izmaksas liek vairāk cilvēku īrēt, un tas palielina cenu, ko saimnieki var iekasēt katru mēnesi. Tā rezultātā lielākie dzīvojamo ēku REIT cenšas koncentrēties uz lieliem pilsētu centriem.

Katrā konkrētā tirgū ieguldītājiem jāmeklē iedzīvotāju skaita un nodarbinātības pieaugums. Parasti, ja pilsētā ir tīrs cilvēku pieplūdums, tas ir tāpēc, ka darba vietas ir viegli pieejamas un ekonomika aug. Vakances kritums un īres maksas pieaugums liecina par pieprasījuma uzlabošanos. Kamēr dzīvokļu piedāvājums noteiktā tirgū ir zems un pieprasījums turpina pieaugt, dzīvojamo ēku REIT vajadzētu darīt labi. Tāpat kā visiem uzņēmumiem, vislabāk ir tie, kuriem ir visspēcīgākā bilance un vispieejamākais kapitāls.

Veselības aprūpes REIT

Veselības aprūpes REIT būs interesanta apakšnozare, ko skatīties, jo amerikāņi noveco un veselības aprūpes izmaksas turpina pieaugt. Veselības aprūpes REITs iegulda slimnīcu, medicīnas centru, aprūpes iestāžu un pansionātu nekustamajā īpašumā. Šī nekustamā īpašuma veiksme ir tieši saistīta ar veselības aprūpes sistēmu. Lielākā daļa šo ēku operatoru paļaujas uz apmešanās maksu, Medicare un Medicaid kompensācijām, kā arī privātu samaksu. Kamēr veselības aprūpes finansēšana ir jautājuma zīme, tāpat ir veselības aprūpes REIT.

Lietas, kuras jums jāmeklē veselības aprūpes REIT, ietver daudzveidīgu klientu grupu, kā arī ieguldījumus vairākos dažādos īpašuma veidos. Koncentrēšanās zināmā mērā ir laba, bet tā ir arī jūsu riska izplatīšana. Parasti veselības aprūpes pakalpojumu pieprasījuma pieaugums (tam vajadzētu notikt ar sabiedrības novecošanos) ir labs veselības aprūpes nekustamajam īpašumam. Tāpēc papildus klientu un īpašuma veida dažādošanai meklējiet uzņēmumus, kuru veselības aprūpes pieredze ir ievērojama, kuru bilance ir spēcīga un kuriem ir augsta pieeja zemu izmaksu kapitālam.

Biroja REIT

Biroja REITs iegulda biroju ēkās. Viņi saņem ienākumus no nomas no īrniekiem, kuri parasti ir parakstījuši ilgtermiņa nomu. Ikvienam, kurš interesējas par ieguldījumu REIT birojā, ienāk prātā četri jautājumi

1. Kāds ir ekonomikas stāvoklis un cik augsts ir bezdarba līmenis?
2. Kādas ir brīvo darba vietu likmes?
3. Kā joma, kurā REIT iegulda, darbojas ekonomiski?
4. Cik daudz kapitāla tam ir iegādei?

Mēģiniet atrast REIT, kas iegulda ekonomiskajās cietokšņos. Labāk, ja jums pieder ķekars vidējo ēku Vašingtonā, nekā tas ir, piemēram, ja jums pieder galvenā biroja telpas Detroitā.

Hipotēku REIT

Aptuveni 10% no REIT ieguldījumiem ir hipotēkās salīdzinājumā ar pašu nekustamo īpašumu. Pazīstamākie, bet ne vienmēr lielākie ieguldījumi ir Fannie Mae un Freddie Mac, valdības sponsorēti uzņēmumi, kas pērk hipotēkas otrreizējā tirgū.

Bet tikai tāpēc, ka šāda veida REIT iegulda hipotēkās, nevis pašu kapitālā, nenozīmē, ka tas notiek bez riskiem. Procentu likmju paaugstināšanās nozīmētu hipotēku REIT uzskaites vērtības samazināšanos, pazeminot akciju cenas. Turklāt hipotēku REIT iegūst ievērojamu daļu sava kapitāla, izmantojot nodrošinātus un nenodrošinātus parāda piedāvājumus. Ja procentu likmes paaugstināsies, turpmākais finansējums būs dārgāks, samazinot aizdevumu portfeļa vērtību. Zemu procentu likmju vidē ar iespēju paaugstināt likmes vairums hipotēku REIT tirgo ar diskontu līdz neto aktīvu vērtībai uz vienu akciju. Viltība ir pareizā atrašana.

Jebkura REIT novērtēšanas atslēgas

Novērtējot jebkuru REIT, ir jāpatur prātā dažas lietas. Tajos ietilpst:

1. REIT ir patiesi kopējās atdeves ieguldījumi. Tie nodrošina augstu dividenžu ienesīgumu, kā arī mērenu ilgtermiņa kapitāla vērtības pieaugumu. Meklējiet uzņēmumus, kas vēsturiski ir paveikuši labu darbu, nodrošinot abus.
2. Atšķirībā no tradicionālajiem nekustamajiem īpašumiem, daudzi REIT tiek tirgoti biržās. Jūs saņemat daudzveidību, ko sniedz nekustamais īpašums, bez ilgtermiņa ieslodzījuma. Likviditātei ir nozīme.
3. Nolietojums mēdz pārspīlēt ieguldījuma īpašuma vērtības samazināšanos. Tādējādi, tā vietā, lai izmantotu izmaksu koeficientu (ko dividendes izmanto investori), lai novērtētu REIT, apskatiet tā līdzekļus no operācijām (FFOs). Tas tiek definēts kā tīrie ienākumi, no kuriem atskaitīta īpašuma pārdošana attiecīgajā gadā un nolietojums. Vienkārši ņemiet dividendes par akciju un daliet ar FFO par akciju. Jo augstāka raža, jo labāk.
4. Spēcīga vadība ietekmē situāciju. Meklējiet uzņēmumus, kuri jau kādu laiku darbojas, vai vismaz tiem ir vadības komanda ar lielu pieredzi.
5. Kvalitāte ir svarīga. Investē tikai REIT, kuriem ir lieliski īpašumi un īrnieki.
6. Apsveriet iespēju iegādāties ieguldījumu fondu vai ETF, kas iegulda REIT, un atstājiet izpēti un pirkšanu profesionāļiem.

Grunts līnija

Federālā valdība jau 1960. gadā ļāva investoriem iegādāties liela mēroga komerciālā nekustamā īpašuma projektus. Tomēr tikai pēdējā desmitgadē atsevišķi investori ir izmantojuši REIT. Iemesli tam ir zemas procentu likmes, kas piespieda investorus izskatīt ne tikai obligācijas ienākumus radošiem ieguldījumiem, biržā tirgoto fondu un kopfondu parādīšanās, kas koncentrējas uz nekustamo īpašumu, un līdz 2007. – 2008. Gada nekustamā īpašuma sabrukumam negausīga apetīte amerikāņu daļai pieder nekustamais īpašums un citi materiālie aktīvi. REITs, tāpat kā visi citi ieguldījumi 2008. gadā, cieta ļoti. Bet, neskatoties uz to, tie joprojām ir lielisks papildinājums jebkuram diversificētam portfelim.