30 gadu un 15 gadu hipotēka: kāda ir atšķirība?

Varbūt ir pieejams satraucošs hipotēku klāsts, taču lielākajai daļai māju pircēju praksē tā ir tikai viena. 30 gadu fiksētas likmes hipotēka ir praktiski Amerikas arhetips, finanšu instrumentu ābolu pīrāgs. Tas ir ceļš, kuru amerikāņu paaudzes ir izvēlējušās pirmo reizi iegūt mājās.

Saskaņā ar Freddie Mac 2017. gadā 90 procenti māju pircēju izvēlējās fiksētās likmes hipotēku uz 30 gadiem. Bet daudziem no šiem pircējiem varētu būt labāk pasniegts, ja viņi būtu izvēlējušies 15 gadu fiksētas likmes hipotēku.

Aizdevumi ir strukturāli līdzīgi - galvenā atšķirība ir termiņš. Īstermiņa aizdevums nozīmē lielāku ikmēneša maksājumu, kas 15 gadu hipotēku padara lētāku. Bet īsāks termiņš padara aizdevumu lētāku vairākās frontēs. Faktiski visā aizdevuma darbības laikā 30 gadu hipotēka maksās vairāk nekā divas reizes nekā 15 gadu iespēja.

Kā hipotēkas termiņš ietekmē izmaksas

Hipotēka ir tikai noteikts termiņaizdevuma veids - nodrošināts ar nekustamo īpašumu. Par termiņa aizdevumu aizņēmējs maksā procentus, ko aprēķina katru gadu, pret aizdevuma atlikumu. Tiek fiksēta gan procentu likme, gan ikmēneša maksājums.

Tā kā ikmēneša maksājums ir fiksēts, laika gaitā mainās daļa, kurai jāmaksā procenti, un daļa, kas samaksās pamatsummu. Sākumā, tā kā aizdevuma atlikums ir tik liels, lielākā daļa maksājuma ir procenti. Bet, tā kā atlikums kļūst mazāks, maksājuma procentu daļa samazinās, un pamatsummas daļa palielinās.

30 gadu hipotēka

Protams, 30 gadu aizdevumā šis atlikums sarūk daudz lēnāk - faktiski aizņēmējs īrē tādu pašu naudas summu vairāk nekā divas reizes ilgāk. (Tas ir vairāk nekā divreiz garāks, nevis tikai divreiz garāks, jo 30 gadu hipotēkai pamatsumma nesamazinās tik strauji kā 15 gadu aizdevumam.) Jo augstāka ir procentu likme, jo lielāka ir plaisa starp abiem hipotēkām. Piemēram, ja procentu likme ir 4 procenti, aizņēmējs faktiski maksā gandrīz 2, 2 reizes vairāk procentu, lai aizņemtos tādu pašu pamatsummas summu 30 gadu laikā, salīdzinot ar 15 gadu aizdevumu.

Galvenā 30 gadu hipotēkas priekšrocība ir salīdzinoši zemais ikmēneša maksājums. Pat ja pieejamība nav problēma, ir arī citas priekšrocības:

• Zemāks maksājums var ļaut aizņēmējam iegādāties vairāk mājas, nekā viņi varētu atļauties ar 15 gadu aizdevumu, jo tāds pats ikmēneša maksājums ļautu aizņēmējam ņemt lielāku aizdevumu 30 gadu laikā.
• Zemāks maksājums ļauj aizņēmējam uzkrāt uzkrājumus.
• Zemāks maksājums atbrīvo līdzekļus citiem mērķiem.

15 gadu hipotēka

Tā kā 15 gadu aizdevumi bankām ir mazāk riskanti nekā 30 gadu aizdevumi, un tāpēc, ka bankām mazāk maksā īstermiņa aizdevumu izsniegšana nekā ilgāka termiņa aizdevumi, 30 gadu hipotēkai parasti ir augstāka procentu likme. Patērētāji maksā mazāk par 15 gadu hipotēku - jebkur no ceturtdaļas procentiem līdz pilniem procentiem (vai punktu) mazāk un gadu desmitos, kas patiešām var saskaitīt.

Valdības atbalstītās aģentūras, kas atbalsta lielāko daļu hipotēku, piemēram, Fannie Mae un Freddie Mac, uzliek papildu nodevas, ko sauc par aizdevuma līmeņa cenu korekcijām, kas 30 gadu laikā padara hipotēkas dārgākas. Šīs maksas parasti tiek piemērotas kredītņēmējiem ar zemāku kredītreitingu, mazākiem iemaksām vai abiem. Federālā mājokļu pārvalde arī iekasē augstākas hipotēku apdrošināšanas prēmijas kredītņēmējiem uz 30 gadiem.

“Daži no aizdevuma līmeņa cenu korekcijām, kas pastāv 30 gadu laikā, nepastāv 15 gadu laikā, ” saka Džeimss Morins, Norcom Mortgage Avon, CT, mazumtirdzniecības kreditēšanas vecākais viceprezidents. Lielākā daļa cilvēku, pēc Morina teiktā, šīs izmaksas ieskaita hipotēkā kā daļu no augstākas likmes, nevis maksā tieši.

Tad iedomājieties, ka aizdevums ir USD 300 000, kas ir pieejams ar 4 procentu likmi uz 30 gadiem vai ar 3, 25 procentiem uz 15 gadiem. Ātrākas amortizācijas un zemākas procentu likmes apvienojums nozīmē, ka naudas aizņemšanās tikai uz 15 gadiem izmaksātu USD 79 441, salīdzinot ar USD 215 609 30 gadu laikā jeb gandrīz par divām trešdaļām mazāk.

Protams, tur ir nozveja. Cena par tik daudz naudas ietaupīšanu ilgtermiņā ir daudz augstāks ikmēneša izdevums; hipotētiskā 15 gadu aizdevuma maksājums ir USD 2 108, 676 USD (vai aptuveni par 38 procentiem) vairāk nekā ikmēneša maksājums par 30 gadu aizdevumu (1 432 USD).

Ja ieguldītājs var atļauties augstāku maksājumu, viņu interesēs ir ieturēt īsāku aizdevumu, īpaši, ja viņi tuvojas pensijai, kad viņi būs atkarīgi no fiksētiem ienākumiem.

Dažiem ekspertiem iespēja atļauties augstāku samaksu ietver arī lietavu dienu fonda izlaišanu. Pēc Boba Valtera, galvenā operatīvā darbinieka un Quicken Loans prezidenta teiktā, jūsu likvīdajiem uzkrājumiem vajadzētu sasniegt vismaz gada ienākumus. Tas, kas patīk finanšu plānotājiem par 15 gadu hipotēku, ir tāds, ka tas faktiski tiek “piespiedu ietaupījums” pašu kapitāla veidā aktīvā, kuru parasti novērtē (lai gan, piemēram, krājumiem, mājām vērtība pieaug un samazinās).

Tā kā 15 gadu aizdevumi bankām ir mazāk riskanti nekā 30 gadu aizdevumi, un tāpēc, ka bankām mazāk maksā īstermiņa aizdevumu izsniegšana nekā ilgāka termiņa aizdevumi, 30 gadu hipotēkai parasti ir augstāka procentu likme.

Citi naudas izmantošanas veidi

Dažos gadījumos aizņēmējam var būt stimuls ieguldīt šo naudu citur, piemēram, 529 kontā par koledžas mācību līdzekļiem vai ar nodokli atliktā 401 k) plānā, īpaši, ja darba devējs sakrīt ar aizņēmēja iemaksām. Un ar tik zemām hipotēku likmēm lietpratīgs un disciplinēts ieguldītājs varēja izvēlēties aizdevumu uz 30 gadiem un novietot starpību starp 15 gadu un 30 gadu maksājumiem vērtspapīros ar lielāku ienesīgumu.

Izmantojot iepriekšējo piemēru, ja 15 gadu aizdevuma ikmēneša maksājums bija 2 108 USD un 30 gadu aizdevuma ikmēneša maksājums bija 1 432 USD, aizņēmējs varēja ieguldīt šo 676 USD atšķirību citur. Reklāmas aploksnē aprēķina, cik liela (vai vai) ārējo ieguldījumu atdeve, atskaitot no kapitāla pieauguma nodokli, pārsniedz hipotēkas procentu likmi pēc hipotēkas procentu atskaitīšanas uzskaites. Kādam 25 procentu nodokļu kategorijā atskaitījums varētu samazināt faktisko hipotēkas procentu likmi no, piemēram, no 4 procentiem līdz 3 procentiem.

Vispārīgi runājot, aizņēmējs parādās priekšā, ja ieguldījuma atdeve pēc nodokļiem ir augstāka par hipotēkas izmaksām, no kurām atskaitīti procentu atskaitījumi.

Tomēr saskaņā ar sertificētu finanšu plānotāju Dalasā, Teksasā, Šašins Šahs norāda, ka šim azartspēkam ir nepieciešama tieksme uz risku, jo aizņēmējam būs jāiegulda nestabilos akcijās. “Pašlaik nav fiksētu ienākumu investīciju, kas dotu pietiekami augstu atdevi šī darba veikšanai, ” saka Šahs. Tas prasa arī disciplīnu sistemātiski ieguldīt šo ikmēneša atšķirību ekvivalentu un laiku, lai koncentrētos uz ieguldījumiem, kuri, viņa piebilst, lielākajai daļai cilvēku pietrūkst.

Labākais no abām pasaulēm

Lielākajai daļai kredītņēmēju acīmredzami trūkst vai vismaz ir uzskats, ka viņiem trūkst, lai veiktu lielākus maksājumus, kas nepieciešami 15 gadu hipotēkai. Bet ir vienkāršs risinājums, kā iekasēt lielu daļu īsākas hipotēkas ietaupījumu: Vienkārši veiciet lielākus 15 gadu grafika maksājumus par savu 30 gadu hipotēku, pieņemot, ka hipotēkai nav priekšapmaksas soda.

Aizņēmējam ir tiesības novirzīt papildu maksājumus pamatsummai, un, ja maksājumi ir konsekventi, hipotēka tiks samaksāta 15 gadu laikā. Ja laiki kļūst saīsināti, aizņēmējs vienmēr var atgriezties pie parastajiem, zemākajiem maksājumiem 30 gadu grafikā.

Taustiņu izņemšana

• Daudziem pircējiem varētu labāk piedāvāt 15 gadu fiksētas likmes hipotēku salīdzinājumā ar 30 gadu hipotēku.
• Patērētāji maksā mazāk par 15 gadu hipotēku - jebkur no ceturtdaļas procentiem līdz pilniem procentiem (vai punktiem) mazāk.
• Dažiem ekspertiem iespēja atļauties augstāku 15 gadu hipotēkas samaksu nozīmē lietavu dienu fonda izmešanu.