Brīvdienu māja vai ienākumus ienesošs ieguldījums?

Amerikāņu sapnis par mājas iegādi pēdējos 50 gados ir piedzīvojis diezgan daudz pārmaiņu, paplašinoties līdz otrajām vai atvaļinājuma mājām. Bet šīs kotedžas ezera krastā, kajītes kalnos un būdiņas pludmalē bieži vien ir tukšas 90% gada, kamēr to īpašnieki aizņem bankas laiku nākamajām brīvdienām - kā arī rēķinu par hipotēku un īpašuma nodokļiem.

Protams, ir arī alternatīva, kā ļaut savai brīvdienu mājai savākt putekļus, kad tur nevarat atrasties: Nomājiet to citiem cilvēkiem, kuri vēlas baudīt kādu laiku prom no darba. Lai arī īre var būt ienesīga, jums jāņem vērā nodokļu ietekme.

Taustiņu izņemšana

• IRS otro māju uzskata par ieguldījumu īpašumu, ja pavadāt tajā mazāk nekā divas nedēļas un mēģināt to iznomāt uz atlikušo laiku.
• Nomas zaudējumus var norakstīt tikai no ienākumiem no citiem nomas maksājumiem, privātas partnerības, kuru nedarbojat, vai S-korporācijas.
• Laiks, cik ilgi jums piederēja brīvdienu māja, ietekmē to, kādus kapitāla pieauguma nodokļus jūs maksājat.
• Ja jums pieder otra māja ar mērķi to īrēt, un jums ir AGI zem 150 000 USD, sāciet to aktīvi pārvaldīt.

Otrās mājas nodrošināšana

Otrās dzīvesvietas pirkšana un uzturēšana ir milzīgs finansiāls lēmums. Otrajai mājai ir visas jūsu pirmās mājas izmaksas un bieži vien vairāk, bet bez vieglas norakstīšanas no IRS.

Ja apsverat otrās mājas iegādi, viens no pirmajiem soļiem ir izlemt, vai pirkumu finansēsit ar hipotēku vai maksāsit skaidrā naudā. Lai palīdzētu jums izlemt, izmantojiet hipotēku kalkulatoru, lai izpētītu aizdevēju procentu likmes apgabalā, kur atrodas jūsu brīvdienu īpašums. Pēc tam, kad esat apkopojis aprēķinus par ikmēneša hipotēkas maksājumu kopējām izmaksām, pārbaudiet finanšu datus, lai noskaidrotu, vai ir jēga ņemt hipotēku vai maksāt skaidru naudu.

Ja esat nolēmis saņemt brīvdienu māju, bet jums nav kapitāla pirkšanai ar skaidru naudu, ņemiet vērā, ka IRS ir novērsis nepilnību, kurā jūs varētu izmantot otro hipotēku, lai iegādātos atsevišķu ieguldījumu īpašumu, vienlaikus atskaitot savu maksājumi kā personīgās hipotēkas procenti. Ja plānojat aizņemties otrai mājai, jums būs jāizņem vēl viena hipotēka, kas ļauj aprēķināt procentus, no kuriem atskaitāmi nodokļi.

7, 4 miljoni

Māju skaits ASV, kas ir līdzvērtīgas 5, 6% no kopējā mājokļu fonda, kuras var saņemt otro mājas hipotēkas nodokļa atskaitījumu, liecina Nacionālā māju celtnieku asociācija un Tautas skaitīšanas birojs.

IRS par ieguldījumiem brīvdienu mājās

Ja jums pieder māja un to īrējat mazāk nekā 15 dienas, jums nav jāziņo par ienākumiem. Tomēr IRS otro māju uzskata par ieguldījumu īpašumu, ja tajā pavadāt mazāk nekā divas nedēļas un pēc tam mēģināt to īrēt uz atlikušo laiku. Ir svarīgi atcerēties, ka pieprasījums pēc jūsu kajītes mežā var būt tikai pīķa laikā - tajā pašā laika posmā jūs, iespējams, gribētu pats izmantot īpašumu.

Otrās mājas, šķiet, ir IRS pelēkā vieta. Visi īres zaudējumi ir "pasīvi zaudējumi" vai "hobija zaudējumi". Tos var norakstīt tikai no ienākumiem no citām pasīvām darbībām, piemēram, citām īres maksām, privātas partnerības, kurai jūs nepalīdzat darboties, vai S-korporācijai. Pasīvie zaudējumi, kurus nevarat izmantot, tiek pārnesti, kamēr nepārdodat brīvdienu māju. Pārdodot īpašumu, jūs varat izmantot pagātnes zaudējumus, lai kompensētu jebkādu peļņu. Ja pēc pārdošanas jums ir papildu pasīvo zaudējumu norakstīšana, jūs varat tos pieprasīt no regulāriem ienākumiem.

Sākot ar IRS jaunākajiem norādījumiem par 2019. nodokļu gadu, jūs varat atskaitīt līdz USD 25 000 gadā, ja:

• Jūsu koriģētie bruto ienākumi ir mazāki par USD 100 000
• Jūs aktīvi piedalāties īpašuma pārvaldīšanā

Šis nodokļu atvieglojums izzūd, sasniedzot USD 150 000 koriģētos bruto ienākumus (AGI), kaut arī lielākajai daļai cilvēku, kuri var atļauties iegādāties otro māju, AGI būs daudz virs šiem skaitļiem. Ja jūsu AGI ir no USD 100 000 līdz USD 150 000, jūs pretendējat uz pusi no atskaitījuma. Aktīva līdzdalība ir lielākais izaicinājums. Gada atskaitījumu var izmantot, ja jūs vai jūsu dzīvesbiedrs vēlaties kļūt par kvalificētu nekustamā īpašuma speciālistu un aktīvi pārvaldīt īpašumu, kas rada pasīvos zaudējumus. Esiet brīdināts, tomēr IRS, visticamāk, neticēs, ka jums ir pilna laika darbs un mēness gaisma kā īpašuma pārvaldniekam. Jums būs nepieciešams detalizēts žurnāls par to, kāpēc, kad, kur un ko jūs darāt kā nekustamā īpašuma pārvaldnieks, lai pierādītu savu lietu un veiktu atskaitījumu.

Lielākajai daļai cilvēku, kuriem pieder otrās mājas, būtu labāk, ja tos klasificētu kā jauktas lietošanas īpašumu nodokļu vajadzībām un tos īrētu tikai beznodokļu 14 naktis attiecīgajā gadā.

Pārdod brīvdienu māju

Īpašumi iecienītajos atpūtas rajonos parasti mēdz novērtēt augstāku nekā vidējo atzīmi, tāpēc kādreiz jūs varētu vēlēties veikt naudas izņemšanu un pārdošanu. Laika periods, kurā jums piederēja brīvdienu māja, ietekmē jūsu kapitāla pieauguma nodokli. Ja jūs pārdodat, pirms nav pagājis gads, uz jums attieksies īstermiņa kapitāla pieauguma likme. Ja jūs pārdodat pēc gada, jūsu federālais nodoklis tiks aprēķināts pēc ilgtermiņa kapitāla pieauguma likmes.

Tomēr jūs varat nedaudz izvairīties, ja vēlaties pilnībā pārcelties. Ja jūs pārdodat savu primāro dzīvesvietu ar 250 000 ASV dolāru vienai personai neapliekamu nodokli un pārcelsities uz brīvdienu māju un pasludināsit to par jauno galveno dzīvesvietu, jūs atkal varēsit izmantot atbrīvojumu 250 000 USD (500 000 USD pāriem) - nodrošinot, ka jūs dzīvojat bijusī brīvdienu māja divus gadus. Diemžēl šī stratēģija bieži ir praktiska tikai pašnodarbinātajiem vai pensionāriem. Pastāv arī citi ierobežojumi kapitāla pieauguma izslēgšanas izmantošanai brīvdienu mājās, kuras ir pārveidotas par galveno dzīvesvietu.

Saskaņā ar jaunākajiem 2018. gada datiem gandrīz 60% amerikāņu ir kāda veida dzīvības apdrošināšana.

Ja izlemjat, ka vēlaties kļūt par otrās mājas saimnieku, un jums ir AGI zem 150 000 ASV dolāru, ieteicams rīkoties, aktīvi iesaistoties sava īpašuma pārvaldīšanā.

Padomi otrajam mājas īpašniekam

Ja jums pieder otra māja ar mērķi to īrēt, un jums ir AGI zem 150 000 USD, tad ieejiet tur un sāciet to aktīvi pārvaldīt. Tas nozīmē, ka jūs nevarēsit izmantot aģentu īrnieku atrašanai. Jūs personīgi organizēsit remontu, taču tas norakstīs pasīvus zaudējumus.

Ja aktīvā vadība jums nepatīk vai jūsu AGI ir pārāk augsta, pavadiet vairāk laika salonā un pārvērtiet to par jauktas lietošanas īpašumu, nevis par ieguldījumu īpašumu. Tas nozīmē, ka nodokļi mainās, mainoties nosaukumam - galvenokārt, ka jūs nevarat izmantot pasīvos zaudējumus. Bet jūs varēsit pieprasīt procentus no hipotēkas procentiem un īpašuma nodokļiem kā atskaitījumus no jūsu ienākuma nodokļa.