Hipotēku amortizācijas stratēģijas

Daudziem cilvēkiem mājas pirkšana ir lielākais vienīgais finanšu ieguldījums, ko viņi jebkad veiks. Dūšīgās cenu zīmes dēļ lielākajai daļai cilvēku parasti ir nepieciešama hipotēka. Hipotēka ir amortizēta aizdevuma veids, kurā parāds tiek atmaksāts regulārās daļās noteiktā laika posmā. Amortizācijas periods attiecas uz laika posmu gados, kuru aizņēmējs izvēlas nomaksāt hipotēku.

Lai arī vispopulārākais veids ir 30 gadu fiksētas likmes hipotēka, pircējiem ir arī citas iespējas, ieskaitot hipotēkas uz 25 gadiem un 15 gadiem. Amortizācijas periods ietekmē ne tikai to, cik ilgs laiks būs vajadzīgs aizdevuma atmaksai, bet arī to, cik procenti tiks samaksāti hipotēkas laikā. Ilgāki amortizācijas periodi parasti ietver mazākus ikmēneša maksājumus un lielākas kopējās procentu izmaksas aizdevuma darbības laikā. No otras puses, īsāki amortizācijas periodi parasti nozīmē lielākus ikmēneša maksājumus un zemākas kopējās procentu izmaksas. Ikvienam hipotēkas tirgū ir laba ideja apsvērt dažādas amortizācijas iespējas, lai atrastu tādu, kas vislabāk pārvalda pārvaldību un iespējamos ietaupījumus. Šeit mēs apskatīsim dažādas hipotēku amortizācijas stratēģijas mūsdienu māju pircējiem.

Taustiņu izņemšana

• Hipotēkas atmaksas perioda izvēle ir kompromiss starp zemākiem ikmēneša maksājumiem salīdzinājumā ar zemākām kopējām izmaksām.
• Hipotēkas aizdevuma termiņš tiek ievērots pēc amortizācijas grafika, kas saglabā ikmēneša maksājumus vienādus, vienlaikus mainot pamatsummas relatīvo summu pret procentiem katrā maksājumā.
• Jo ilgāks amortizācijas grafiks (teiksim par 30 gadiem), jo pieejamāki būs ikmēneša maksājumi, bet tajā pašā laikā visvairāk procentu, kas aizdevuma laikā jāmaksā aizdevējam.

Amortizācijas grafiki

Precīza pamatsummas un procentu summa, kas veido katru maksājumu, tiek parādīta hipotēkā amortizācijas grafiks (vai amortizācijas tabula). Sākotnēji no katra ikmēneša maksājuma tiek ieturēti procenti. Procenti par hipotēku ir atskaitāmi no nodokļiem. Ja jūs atrodaties augstā nodokļu kategorijā, šim atskaitījumam būs lielāka vērtība nekā tiem, kuriem nodokļu likmes ir zemākas. Ar katru nākamo maksājumu arvien vairāk un vairāk no maksājumiem tiek samaksāti pamatsummai, bet mazāk procentiem - līdz brīdim, kad hipotēka tiek samaksāta pilnā apjomā, un aizdevējs iesniedz apgabala birojā vai zemesgrāmatu nodaļā hipotēkas apmierinājumu.

Ilgāki amortizācijas periodi samazina ikmēneša maksājumu

Aizdevumiem ar ilgāku amortizācijas periodu ir mazāki ikmēneša maksājumi, jo jums ir vairāk laika aizdevuma atmaksai. Šī ir laba stratēģija, ja vēlaties, lai maksājumi būtu vieglāk pārvaldāmi. Šajā attēlā parādīts saīsināts amortizācijas grafika piemērs USD 200 000 uz 30 gadiem ar fiksētu procentu likmi - 4, 5%:

1. attēls . Hipotēkas maksājums par šo 30 gadu fiksētās likmes 4, 5% hipotēku katru mēnesi vienmēr ir vienāds (1 013, 37 USD). Summas, kas iet uz pamatsummu un procentiem, tomēr mainās katru mēnesi. Šeit parādīti pirmie trīs mēneši pēc amortizācijas grafika un pēc tam maksājumi pēc 180, 240, 300 un 360 mēnešiem.

Kopsavilkums par aizdevumu uz 30 gadiem ar fiksētu procentu likmi 4, 5%:

• Hipotēkas summa = 200 000 USD
• Mēneša maksājums = 1 013, 37 USD
• Procentu summa = 164 813, 42 USD
• Kopējās izmaksas = 364 813, 20 USD

Īsāki amortizācijas periodi ļauj ietaupīt naudu

Ja izvēlēsities īsāku amortizācijas periodu - piemēram, 15 gadus -, jums būs lielāki ikmēneša maksājumi, taču ievērojami ietaupīsit arī procentus aizdevuma termiņa laikā, un jums drīzāk piederēs jūsu māja. Arī procentu likmes īsākiem aizdevumiem parasti ir zemākas nekā ilgākiem termiņiem. Šī ir laba stratēģija, ja jūs varat ērti veikt lielākus ikmēneša maksājumus bez liekām grūtībām. Atcerieties, kaut arī amortizācijas periods ir īsāks, tas tomēr ietver 180 secīgu maksājumu veikšanu. Ir svarīgi apsvērt, vai jūs varat saglabāt šo maksājuma līmeni.

2. attēlā parādīts, kā izskatās tā paša 200 000 USD 4, 5% aizdevuma amortizācijas grafiks, bet ar 15 gadu amortizāciju (vienkāršības labad arī saīsināta versija):

2. attēls Tas pats 200 000 USD 4, 5% aizdevums, bet ar 15 gadu amortizāciju. Tiek parādīti pirmie trīs amortizācijas grafika mēneši, kā arī maksājumi 60, 120 un 180 mēnešos.

Kopsavilkums par aizdevumu uz 15 gadiem ar fiksētu procentu likmi 4, 5%:

• Hipotēkas summa = 200 000 USD
• Mēneša maksājums = 1 529, 99 USD
• Procentu summa = 75 397, 58 USD
• Kopējās izmaksas = 275 398, 20 USD

Kā redzam no diviem piemēriem, ilgāka 30 gadu amortizācija rada lētāku samaksu USD 1, 013, 37 salīdzinājumā ar 1529, 99 USD par 15 gadu aizdevumu, kas ir starpība USD 516, 62 mēnesī. Tas var radīt lielas atšķirības ģimenēm, kurām ir ierobežots budžets vai kuras vienkārši vēlas ierobežot ikmēneša izdevumus. Abi scenāriji arī parāda, ka 15 gadu amortizācija ietaupa USD 89 416 procentu izmaksās. Ja aizņēmējs var ērti atļauties lielākus ikmēneša maksājumus, ievērojamu ietaupījumu var panākt ar īsāku amortizācijas periodu.

Paātrinātas norēķinu iespējas

Pat ar ilgāku amortizācijas hipotēku, izmantojot paātrinātu amortizāciju, ir iespējams ietaupīt naudu procentiem un ātrāk atmaksāt aizdevumu. Šī stratēģija ietver papildu maksājumu pievienošanu ikmēneša hipotēkas rēķinam, potenciāli ietaupot desmitiem tūkstošu dolāru un ļaujot jums bez parādiem (vismaz attiecībā uz hipotēku) gadus ātrāk. Ņemiet 200 000 USD 30 gadu hipotēku no iepriekšminētā piemēra. Ja pamatsummai katru mēnesi tiktu veikts papildu maksājums 100 ASV dolāru apmērā, aizdevums tiktu pilnībā atmaksāts 25 gadu laikā, nevis 30, un aizņēmējs gūtu USD 31 745 ietaupījumu procentu maksājumos. Palieliniet to līdz papildu USD 150 mēnesī, un aizdevums tiks apmierināts 23 gadu laikā, ietaupot USD 43 204, 16. Pat viens papildu maksājums, kas veikts katru gadu, var samazināt procentu summu un saīsināt amortizāciju, ja vien maksājums tiek veikts uz pamatsummu, nevis procentiem (pārliecinieties, vai jūsu aizdevējs apstrādā maksājumu šādā veidā). Protams, jums nevajadzētu atteikties no nepieciešamības vai izņemt naudu no ienesīgiem ieguldījumiem, lai veiktu papildu maksājumus. Bet nevajadzīgu izdevumu samazināšana un šīs naudas novirzīšana papildu maksājumiem var būt laba finansiālā jēga. Un atšķirībā no 15 gadu hipotēkas tas dod jums iespēju elastīgāk maksāt mazāk dažus mēnešus.

Padoms: tiešsaistes hipotēku amortizācijas kalkulatori var palīdzēt jums izlemt, kura hipotēka jums ir piemērota, un aprēķināt papildu hipotēkas maksājumu veikšanas ietekmi. Lai noteiktu labākās pieejamās procentu likmes, var izmantot arī hipotēku kalkulatorus. Lai sāktu, izmēģiniet zemāk esošo kalkulatoru.

Citas izvēles

Pielāgojamas likmes hipotēkas var ļaut maksāt pat mazāk mēnesī nekā fiksētas likmes hipotēka uz 30 gadiem, un jūs, iespējams, varēsit pielāgot maksājumus citos veidos, kas varētu atbilst gaidāmajam iedzīvotāju ienākumu pieaugumam. Tomēr ikmēneša maksājumi par tiem var pieaugt - cik bieži tie ir atkarīgi no ekonomiskajiem rādītājiem un no tā, kā tiek rakstīts līgums -, un, ņemot vērā hipotēkas procentus, kas joprojām ir gandrīz vēsturiski zemākā līmenī, tie, iespējams, ir nesaprātīgi lielākai daļai māju īpašnieku. Līdzīgi procentiem un citiem hipotēku veidiem, kuriem ir tikai procentu likmes, bieži vien ir zemi maksājumi, taču tie jums ļaus, jo aizdevuma termiņa beigās būs milzīgs atlikums, kā arī riskanta likme.

Grunts līnija

Lēmumu par to, kuru hipotēku varat atļauties, nevajadzētu atstāt tikai aizdevēja ziņā: Pat pašreizējā kreditēšanas klimatā ar stingrākajiem standartiem jūs varētu tikt apstiprināts lielākam aizdevumam, nekā jums patiesībā nepieciešams. Ja jums patīk ideja par īsāku amortizācijas periodu, lai jūs varētu maksāt mazāk procentus un ātrāk piederēt savai mājai, bet nevarat atļauties lielākus maksājumus, apsveriet iespēju meklēt māju zemākā cenu diapazonā. Izmantojot mazāku hipotēku, jūs, iespējams, varēsit grozīt lielākus maksājumus, kuru amortizācijas periods ir īsāks.

Tā kā tik daudz faktoru var ietekmēt to, kura hipotēka jums ir vislabākā, ir svarīgi novērtēt savu situāciju. Ja, piemēram, apsverat milzīgu hipotēku un, piemēram, atrodaties augstā nodokļu kategorijā, jūsu hipotēkas atskaitīšana, iespējams, būs izdevīgāka nekā tad, ja jums ir maza hipotēka un jūs esat zemākā nodokļu kategorijā. Vai arī, ja jūs gūstat labu atdevi no saviem ieguldījumiem, iespējams, nav finansiāli jēgas samazināt portfeļa veidošanu, lai veiktu lielākus hipotēkas maksājumus. Tas, kas vienmēr ir pamatoti finansiāli, ir novērtēt jūsu vajadzības un apstākļus un veltīt laiku, lai noteiktu vislabāko hipotēkas amortizācijas stratēģiju.