Investīciju uz nekustamo īpašumu atdeves atrašana (IA)

Ieguldījuma atdeve (IA) ir grāmatvedības termins, kas norāda ieguldītās naudas procentuālo daļu, kas tiek atgūta pēc saistīto izmaksu atskaitīšanas. Grāmatvedim tas var likties mulsinoši, bet formulu var vienkārši pateikt šādi:

IA = Iegūt −CostCostwhere: Ienākums = Ieguldījums gainCost = Ieguldījuma izmaksas \ sākas {saskaņots} un \ teksts {ROI} = \ frac {\ text {Gain} - \ text {Cost}} {\ text {Cost}} \\ & \ textbf {kur:} \\ & \ teksts {Ienākums} = \ teksts {Ieguldījumu pieaugums} \\ & \ teksts {Izmaksas} = \ teksts {Ieguldījuma izmaksas} \\ \ beigas {saskaņots} IA = CostGain − Izmaksas Kur: Ienākums = Ieguldījumu guvumsCost = Ieguldījuma izmaksas

Bet, lai arī iepriekš minēto vienādojumu šķiet pietiekami viegli aprēķināt, izmantojot nekustamo īpašumu, mainās virkne mainīgo lielumu, ieskaitot remonta / uzturēšanas izdevumus un aizņemto līdzekļu aprēķināšanas metodes - aizņemtā naudas summu (ar procentiem) sākotnējā ieguldījuma veikšanai, kas var ietekmēt ROI numurus. Daudzos gadījumos IA būs augstāka, ja investīciju izmaksas būs zemākas.

Iegādājoties īpašumu, finansēšanas nosacījumi var ievērojami ietekmēt ieguldījuma cenu; Tomēr tādu resursu izmantošana kā hipotēku kalkulators var palīdzēt ietaupīt naudu no ieguldījuma izmaksām, palīdzot atrast izdevīgas procentu likmes.

Kā aprēķināt IA ieguldījumiem nekustamajā īpašumā

Komplikācijas IA aprēķināšanā

IA aprēķināšanas sarežģījumi var rasties, ja nekustamais īpašums tiek refinansēts vai tiek noņemta otrā hipotēka. Var pieaugt procenti par otru aizdevumu vai refinansēto aizdevumu, un var tikt iekasēta maksa par aizdevumu, kas abi var samazināt IA. Var palielināties arī uzturēšanas izmaksas, īpašuma nodokļi un komunālo pakalpojumu likmes. Visi šie jaunie numuri ir jāpievieno un IA jāpārrēķina, ja šos izdevumus sedz dzīvojamās telpas īres vai komerciālā īpašuma īpašnieks.

Kompleksi aprēķini var būt nepieciešami arī īpašumam, kas nopirkts ar regulējamas likmes hipotēku (ARM) ar mainīgu pieaugošu likmi, kuru katru gadu iekasē visā aizdevuma laikā.

Apskatīsim divas galvenās IA aprēķināšanas metodes: izmaksu metodi un metodi, kas izlietota no kabatas.

Izmaksu metode

Izmaksu metode aprēķina IA, dalot pamatkapitālu īpašumā ar šī īpašuma izmaksām.

Piemēram, pieņemsim, ka īpašums tika nopirkts par USD 100 000. Pēc remonta un rehabilitācijas, kas ieguldītājiem prasa papildu USD 50 000, īpašums tiek novērtēts USD 200 000 vērtībā, padarot ieguldītāju kapitāla pozīciju īpašumā USD 50 000 (200 000 - [100 000 + 50 000]).

Izmaksu metode prasa dalīt pašu kapitāla pozīciju ar visām izmaksām, kas saistītas ar īpašuma iegādi, remontu un rehabilitāciju.

IA šajā gadījumā ir USD 50 000 ÷ USD 150 000 = 0, 33 jeb 33%.

Metode ārpus kabatas

Nekustamā īpašuma investori dod priekšroku metodei “ārpus kabatas” augstāku IA rezultātu dēļ. Izmantojot numurus no iepriekšējā piemēra, pieņemsim, ka viens un tas pats īpašums tika nopirkts par tādu pašu cenu, taču šoreiz pirkums tika finansēts ar aizdevumu un iemaksu 20 000 USD apmērā. Tāpēc ārpus kabatas esošie izdevumi ir tikai USD 20 000, kā arī USD 50 000 par remontu un rehabilitāciju, par kopējiem izdevumiem ārpus kabatas - 70 000 USD. Ja īpašuma vērtība ir USD 200 000, kapitāla pozīcija ir USD 130 000.

IA šajā gadījumā ir USD 130 000 ÷ USD 200 000 = 0, 65 jeb 65%. Tas ir gandrīz dubultā pirmā piemēra IA. Starpība, protams, ir attiecināma uz aizdevumu: piesaistītie līdzekļi kā IA palielināšanas līdzeklis.

IA nav vienāda ar peļņu

Protams, pirms kāda no iepriekšminētajām IA var tikt realizēta faktiskajā naudas peļņā, īpašumi ir jāpārdod. Bieži vien īpašums netiks pārdots par tā tirgus vērtību. Bieži vien darījums ar nekustamo īpašumu tiks veikts par cenu, kas zemāka par sākotnējo cenu, samazinot galīgo IA aprēķinu šim īpašumam. Ar nekustamā īpašuma pārdošanu saistītas arī izmaksas: līdzekļi, kas iztērēti remontam, krāsošanai vai labiekārtošanai. Būtu jāpievieno arī īpašuma reklamēšanas izmaksas, kā arī novērtēšanas izmaksas un komisijas maksa nekustamā īpašuma aģentam vai brokerim.

Par reklāmas un komisijas izdevumiem var vienoties ar pakalpojumu sniedzēju. Nekustamā īpašuma attīstītājiem, kuriem ir vairāk nekā viens īpašums, lai tos reklamētu un pārdotu, ir labākas iespējas vienoties par izdevīgām cenām ar plašsaziņas līdzekļu pārstāvjiem un brokeriem. IA vairākos pārdošanas gadījumos ar mainīgām reklāmas, komisijas, finansēšanas un celtniecības izmaksām rada sarežģītas grāmatvedības problēmas, kuras vislabāk risina profesionālis.

Īpašuma naudas plūsma

Investoram var būt USD 30 000 kapitāls komerciālā nomas īpašumā, par kuru viņš samaksāja USD 10 000 par ROI 300%. Īpašums nopelna arī 500 USD mēnesī nomas maksu par kopējo summu 6000 USD gadā. Tas ir 60% IA no īpašuma naudas plūsmas - USD 6000, dalīts ar USD 10 000 investīciju izmaksām.

Grunts līnija

IA aprēķināšana nekustamajam īpašumam var būt vienkārša vai sarežģīta, atkarībā no visiem iepriekšminētajiem mainīgajiem. Stingrā ekonomikā ieguldījumi nekustamā īpašuma objektos - gan dzīvojamos, gan komerciālos - ir izrādījušies ļoti rentabli. Pat ekonomikas lejupslīdes laikā, kad cenas krītas un trūkst naudas, ieguldītājiem ir pieejami daudz darījumu ar nekustamo īpašumu, kuriem ir nauda, ​​ko ieguldīt. Kad ekonomika atveseļosies, kā tas vienmēr notiek, daudzi investori gūs skaistu peļņu.

Tomēr ienākuma nodokļa vai kapitāla pieauguma nodokļa aprēķināšanas nolūkā nekustamā īpašuma īpašnieki tiek aicināti pirms iesniegšanas saņemt profesionālu padomu nodokļu jautājumos no uzticama avota.