4 galvenie faktori, kas virza nekustamā īpašuma tirgu

Nekustamais īpašums veido ievērojamu daļu no lielākās daļas cilvēku bagātības, un tas jo īpaši attiecas uz daudziem māju īpašniekiem Amerikas Savienotajās Valstīs. Saskaņā ar jaunāko Federālo rezervju veikto patērētāju finanšu pārskatu 65, 2% amerikāņu ģimeņu ir sava galvenā dzīvesvieta. Nekustamā īpašuma tirgus lielums un mērogs padara to par pievilcīgu un ienesīgu nozari daudziem investoriem. Šajā rakstā tiks apskatīti daži galvenie faktori, kas ietekmē nekustamā īpašuma tirgu un pieejamo investīciju dažādību.

TUTORIAL: Investīciju izpēte nekustamajā īpašumā

4 galvenie faktori, kas virza nekustamā īpašuma tirgu

Faktori, kas ietekmē nekustamo īpašumu

Demogrāfiskie dati

Demogrāfiskie dati ir dati, kas raksturo iedzīvotāju sastāvu, piemēram, vecumu, rasi, dzimumu, ienākumus, migrācijas modeļus un iedzīvotāju skaita pieaugumu. Šī statistika ir bieži nepamanīts, bet nozīmīgs faktors, kas ietekmē nekustamā īpašuma cenu noteikšanu un to, kādi īpašumi ir pieprasīti. Lielām nācijas demogrāfijas izmaiņām vairākas desmitgades var būt liela ietekme uz nekustamā īpašuma tendencēm.

Piemēram, bērnu paaudzes paaudzes, kas dzimušas no 1945. līdz 1964. gadam, ir demogrāfiskās tendences piemērs ar potenciālu būtiski ietekmēt nekustamā īpašuma tirgu. Šo mazuļa paaudžu pāreja uz pensionēšanos ir viena no interesantākajām paaudzes tendencēm pagājušajā gadsimtā, un šo mazuļa paaudzes cilvēku aiziešana pensijā, kas sākās jau 2010. gadā, tirgū noteikti tiks pamanīta nākamajās desmitgadēs.

Pastāv vairāki veidi, kā šāda veida demogrāfiskās nobīdes var ietekmēt nekustamā īpašuma tirgu, taču ieguldītājam daži galvenie jautājumi, kas jāuzdod, varētu būt šādi: i) kā tas ietekmētu pieprasījumu pēc otrajām mājām populārajās atpūtas vietās, jo vairāk cilvēku sāk aiziet pensijā ? Vai ii) Kā tas ietekmētu pieprasījumu pēc lielākām mājām, ja ienākumi ir mazāki un bērni visi ir pārvietoti? Šie un citi jautājumi var palīdzēt investoriem sašaurināt potenciāli vēlamo investīciju veidu un atrašanās vietu ilgi pirms tendences sākšanās.

Procentu likmes

Procentu likmēm ir liela ietekme arī uz nekustamā īpašuma tirgiem. Ja apsverat iespēju iegādāties māju ar hipotēku, ir izdevīgi izpētīt procentu likmes, izmantojot hipotēkas kalkulatoru. Procentu likmju izmaiņas var ievērojami ietekmēt personas iespējas iegādāties dzīvojamo īpašumu. Tas ir tāpēc, ka, jo zemākas procentu likmes, jo zemākas būs izmaksas hipotēkas saņemšanai, lai iegādātos māju, kas rada lielāku pieprasījumu pēc nekustamajiem īpašumiem, kas atkal paaugstina cenas.

Ir svarīgi atzīmēt, ka, paaugstinoties procentu likmēm, palielinās hipotēkas izmaksas, tādējādi pazeminot pieprasījumu un nekustamā īpašuma cenas. Tomēr, aplūkojot procentu likmju ietekmi uz kapitāla ieguldījumu, piemēram, nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta (REIT), nevis uz dzīvojamo nekustamo īpašumu, attiecības var uzskatīt par līdzīgām obligācijas attiecībām ar procentu likmēm. Kad procentu likmes pazeminās, obligācijas vērtība palielinās, jo tās kupona likme kļūst vēlamāka, un, paaugstinoties procentu likmēm, obligāciju vērtība samazinās. Līdzīgi, samazinoties procentu likmei tirgū, REITs augstās peļņas likmes kļūst pievilcīgākas, un to vērtība pieaug. Palielinoties procentu likmēm, REIT ienesīgums kļūst mazāk pievilcīgs, un tas pazemina to vērtību. (Lai uzzinātu vairāk par šīm sekām, skatiet rakstu Kā procentu likmes ietekmē īpašuma vērtības .)

Ekonomika

Vēl viens svarīgs faktors, kas ietekmē nekustamā īpašuma vērtību, ir vispārējā ekonomikas veselība. Parasti to mēra ar tādiem ekonomiskiem rādītājiem kā IKP, nodarbinātības dati, ražošanas aktivitāte, preču cenas utt. Vispārīgi runājot, ja ekonomika ir gausa, tāpat kā nekustamais īpašums.

Tomēr ekonomikas cikliskumam var būt atšķirīga ietekme uz dažādiem nekustamā īpašuma veidiem. Piemēram, ja REIT ir lielāks procents no tā ieguldījumiem viesnīcās, tos parasti vairāk ietekmē ekonomiskā lejupslīde nekā REIT, kas bija ieguldījuši biroju ēkās. Viesnīcas ir īpašuma veids, kas ir ļoti jutīgs pret saimniecisko darbību, ņemot vērā biznesam raksturīgo nomas struktūras veidu. Viesnīcu istabas īri var uzskatīt par īstermiņa nomas veidu, no kura viesnīcu klienti var viegli izvairīties, ja ekonomikai klājas slikti. No otras puses, biroju īrniekiem parasti ir ilgtermiņa nomas līgumi, kurus nevar mainīt ekonomiskās lejupslīdes laikā. Tādējādi, kaut arī jums būtu jāapzinās ekonomikas cikla daļa, jums jāzina arī nekustamā īpašuma jutīgums pret ekonomisko ciklu.

Valdības politika / subsīdijas

Normatīvie akti ir arī vēl viens faktors, kas var ievērojami ietekmēt nekustamā īpašuma pieprasījumu un cenas. Nodokļu kredīti, atskaitījumi un subsīdijas ir daži no veidiem, kā valdība var uz laiku palielināt pieprasījumu pēc nekustamajiem īpašumiem, kamēr tie ir spēkā. Zinot pašreizējos valdības stimulus, varat palīdzēt noteikt piedāvājuma un pieprasījuma izmaiņas un identificēt potenciāli nepatiesās tendences. Piemēram, 2009. gadā ASV valdība māju īpašniekiem ieviesa pirmo reizi nodokļu atlaides, mēģinot lēnām sākt mājokļu tirdzniecību lēnā ekonomikā (tiesības ir tiesīgas saņemt tikai tiem, kas iegādājās mājas laikposmā no 2008. līdz 2010. gadam). Saskaņā ar Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas (NAR) datiem, šis nodokļu atvieglojums vien licis 900 000 māju pircējiem iegādāties mājas. Tas bija diezgan ievērojams pieaugums, kaut arī īslaicīgs un nezinot, ka palielinājums bija nodokļu atvieglojumu rezultāts, jūs, iespējams, esat secinājis, ka pieprasījums pēc mājokļa pieaug, pamatojoties uz citiem faktoriem.

Kāds ir labākais ieguldījums?

Nekustamā īpašuma tirgus lielums un mērogs padara to par pievilcīgu un ienesīgu tirgu daudziem investoriem. Investori var tieši ieguldīt fiziskajā nekustamajā īpašumā vai izvēlēties ieguldīt netieši, izmantojot pārvaldītos fondus. Tiešas investīcijas nekustamajā īpašumā ietver dzīvojamā vai komerciālā īpašuma iegādi, lai to nākotnē izmantotu kā ienākumus radošu īpašumu vai pārdotu tālāk. Netiešie ieguldīšanas veidi nekustamā īpašuma tirgū ietver ieguldījumus nekustamā īpašuma ieguldījumu fondos (REIT), nekustamā īpašuma biržā tirgotos fondos (ETF), apvienotos nekustamā īpašuma fondos (CREF) un infrastruktūras fondos. Tā kā tirgū ir augstāka likviditāte, zemākas darījumu izmaksas un zemākas kapitāla prasības, vidējie investori dod priekšroku netiešiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. (Lai uzzinātu vairāk par iespējām gūt labumu no mājokļu tirgus, izlasiet rakstu Vienkāršie veidi, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā. )

Grunts līnija

Šajā rakstā tika iepazīstināti ar dažiem augstāka līmeņa faktoriem, kuriem ir būtiska loma nekustamā īpašuma tirgus kustībā, taču ir arī sarežģītākas daļas, kuras iecerētas. Un, kaut arī daži no šiem iepriekšminētajiem faktoriem liecina par skaidru faktora un tirgus attiecību, praksē rezultāti var būt ļoti atšķirīgi. Tomēr, lai vispusīgi novērtētu potenciālo ieguldījumu, ir svarīgi izprast galvenos faktorus, kas virza nekustamā īpašuma tirgu.

(Lai uzzinātu vairāk par šo tēmu, lasiet rakstu Pelnīt naudu dzīvojamā nekustamajā īpašumā un atrast laimi komerciālajā nekustamajā īpašumā.