Kāpēc mājokļu tirgus burbuļi ir pop

Atšķirībā no akciju tirgus, kur vairums cilvēku saprot un pieņem cenu krišanās risku, vairums cilvēku, kas pērk māju, nekad nedomā, ka viņu mājas vērtība kādreiz samazināsies.

Cenu burbuļi, tāpat kā citi aktīvu tirgi, parasti mājokļu tirgu nav ietekmējuši. Tas ir saistīts ar lielajām darījuma izmaksām, kas saistītas ar mājas iegādi, nemaz nerunājot par mājas īpašumtiesību un uzturēšanas izmaksām, kas attur no spekulatīvas izturēšanās. Tomēr mājokļu tirgos notiek neracionālas pārmērības periodi.

Šajā rakstā mēs apspriedīsim to, kas izraisa mājokļu cenu burbuļus, sliekšņus, kas izraisa mājokļu burbuļu plīsumu, un kāpēc māju pircējiem, pieņemot kritiskus lēmumus par mājokli, būtu jāņem vērā ilgtermiņa vidējie rādītāji.

Taustiņu izņemšana

• Mājokļu burbuļi ir īslaicīgi notikumi, kas var ilgt gadus, un tos raksturo augsts pieprasījums, zems piedāvājums un paaugstinātas cenas.
• Šos burbuļus izraisa dažādi faktori, tostarp ekonomiskā labklājība, zemas procentu likmes, labāki hipotēku produktu piedāvājumi un viegli pieejams kredīts.
• Spēki, kas veido mājokļu burbuļa popu, ietver ekonomikas lejupslīdi, procentu likmju paaugstināšanos, kā arī pieprasījuma kritumu.

Kas ir mājokļa burbulis?

Pirms mēs iedziļināmies mājokļu burbuļu cēloņos un to, kas tos liek uzpūst, ir svarīgi saprast pašu mājokļu burbuli. Neskatoties uz ierobežoto pieejamo krājumu daudzumu, tie parasti sākas ar mājokļu pieprasījuma pieaugumu. Ja spekulanti ienāk tirgū, pieprasījums vēl palielinās, padarot burbuli lielāku. Ar ierobežotu piedāvājumu un tik lielu pieprasījumu cenas, protams, strauji kāpj.

Mājokļu burbuļi tieši ietekmē ne tikai nekustamo īpašumu nozari, bet arī māju īpašniekus un viņu personīgās finanses. Burbuļa ietekme uz ekonomiku - procentu likmes, aizdevumu standarti un prakse - var piespiest cilvēkus meklēt veidus, kā sekot līdzi hipotēkas maksājumiem, kad laiki kļūst grūtāki. Dažiem pat var nākties iedziļināties savās kabatās, uzkrājumu un pensijas fondus izmantojot tikai savu māju uzturēšanai.

Mājokļa burbulis parasti ir īslaicīgs notikums. Lai arī akciju tirgū burbuļi notiek daudz biežāk, saskaņā ar Starptautiskā Valūtas fonda (SVF) datiem mājokļu burbuļi var būt daudz garāki un ilgt vairākus gadus.

Parasti īslaicīgs notikums, mājokļa burbulis var ilgt vairākus gadus.

Mājokļu tirgus burbuļu cēloņi

Mājokļa cenu, tāpat kā jebkura preces vai pakalpojuma cenu brīvā tirgū, nosaka piedāvājums un pieprasījums. Kad pieprasījums palielinās un / vai samazinās piedāvājums, cenas paaugstinās. Ja nav dabas katastrofas, kas samazina mājokļu piedāvājumu, cenas paaugstinās, jo pieprasījuma tendences pārsniedz pašreizējās piedāvājuma tendences. Tikpat svarīgi ir tas, ka mājokļu piedāvājums lēnām reaģē uz pieprasījuma palielināšanos, jo mājas celtniecība prasa daudz laika, un augsti attīstītajos rajonos zemes vairs nav, kur celties. Tātad, ja pēkšņi vai ilgstoši palielinās pieprasījums, cenas noteikti palielināsies.

Kad esat noskaidrojis, ka mājokļu cenu pieaugumu virs vidējā līmeņa galvenokārt izraisa pieprasījuma pieaugums, varat jautāt, kādi ir šī pieprasījuma pieauguma cēloņi. Ir vairākas iespējas:

• Vispārējās ekonomiskās aktivitātes un labklājības kāpums, kas patērētāja kabatās liek vairāk rīcībā esošo ienākumu un mudina uz māju.
• Iedzīvotāju skaita palielināšanās vai iedzīvotāju demogrāfiskā segmenta ienākšana mājokļu tirgū.
• Zems vispārējs procentu likmju līmenis, īpaši īstermiņa procentu likmes, kas padara mājas pieejamākas.
• Inovatīvi hipotēku produkti ar zemiem sākotnējiem ikmēneša maksājumiem, kas padara mājas pieejamākas. (Lai uzzinātu vairāk par hipotēkām, skatiet mūsu apmācību par hipotēku.)
• Vienkārša pieeja kredītam - parakstīšanas standartu pazemināšanās -, kas tirgū ienes vairāk pircēju.
• Investoru pieprasītas augstas ienesības strukturētas hipotēku obligācijas, kas kredītņēmējiem padara pieejamu vairāk hipotēku kredītu.
• Hipotēku aizdevēju un hipotēku obligāciju ieguldītāju iespējamā nepareiza riska noteikšana palielina kredīta pieejamību aizņēmējiem.
• Īstermiņa attiecības starp hipotēku brokeri un aizņēmēju, saskaņā ar kuru aizņēmēji dažkārt tiek mudinātas uzņemties pārmērīgu risku.
• Hipotēku aizņēmēju finanšu prasmju trūkums un pārmērīga riska uzņemšanās.
• Mājokļu pircēju un ieguldītāju spekulatīva un riskanta rīcība, ko veicina nereālas un neilgtspējīgas mājas cenu pieauguma aplēses.

Visi šie mainīgie var apvienoties, lai izraisītu mājokļu tirgus burbuli. Viņi mēdz baroties viens no otra. Detalizēta diskusija par katru no tiem neietilpst šī raksta tvērumā. Mēs vienkārši vēlamies norādīt, ka kopumā, tāpat kā visos burbuļos, aktivitātes un cenu palielināšanās notiek pārmērīgi, ņemot visu tirgus dalībnieku - pircēju, aizņēmēju, aizdevēju, celtnieku un investoru - risku un spekulatīvu rīcību.

Spēki, kas eksplodē burbuli

Burbulis plīst, kad pārmērīga riska uzņemšanās kļūst izplatīta visā korpusa sistēmā. Tas notiek, kamēr mājokļu piedāvājums joprojām palielinās. Citiem vārdiem sakot, pieprasījums samazinās, vienlaikus palielinoties piedāvājumam, kā rezultātā samazinās cenas.

Šo visaptverošo risku visā sistēmā izraisa zaudējumi, kas saistīti ar māju īpašniekiem, hipotēku aizdevējiem, hipotēku ieguldītājiem un ieguldītājiem īpašumos. Šos zaudējumus var izraisīt vairākas lietas, tostarp:

• Procentu likmju paaugstināšanās, kas dažiem īpašniekiem pircējiem ļauj nepieļaut īpašumtiesības uz māju un dažos gadījumos padara māju, kas pašlaik pieder personai, par nepieejamu. Tas bieži noved pie saistību neizpildes un piekļuves ierobežošanas, kas galu galā palielina pašreizējo piedāvājumu, kas pieejams tirgū.
• Vispārējās ekonomiskās aktivitātes lejupslīde, kas noved pie mazāk pieejamiem ienākumiem, darba vietu zaudēšanas un / vai mazāk pieejamo darba vietu, kas samazina pieprasījumu pēc mājokļiem.
• Pieprasījums ir izsmelts, piedāvājums un pieprasījums tiek līdzsvaroti un palēninās mājokļu cenu straujais pieauguma temps, uz kuru daži māju īpašnieki, īpaši spekulanti, rēķinās, lai pirkumus padarītu pieejamus vai rentablus. Kad strauja cenu palielināšanās stagnē, tie, kas paļaujas uz to, ka atļaujās savas mājas, var pazaudēt savas mājas, ienesot tirgū lielāku piedāvājumu.

Rezultāts ir tāds, ka, pazaudējot kredītu, tiek stingrāki kredīta standarti, vairs nav viegli aizņemties hipotēkas, samazinās pieprasījums, palielinās piedāvājums, spekulanti aiziet no tirgus, un cenas krītas.

Avārija mājokļu tirgū

2000. gadu vidū ASV ekonomika piedzīvoja mājokļu burbuli, kam bija tieša saistība ar Lielo recesiju. Pēc dotcom burbuļa vērtības nekustamajā īpašumā sāka slīdēt, veicinot spekulatīvo pircēju, investoru un citu patērētāju māju īpašumtiesību pieaugumu. Zemas procentu likmes, atviegloti kreditēšanas standarti, ieskaitot zemas iemaksas prasības, ļāva cilvēkiem, kuri parasti nekad nebūtu varējuši iegādāties māju, kļūt par māju īpašniekiem. Tas vēl vairāk paaugstināja mājas cenas.

Bet daudzi spekulatīvi investori pārtrauca pirkšanu, jo risks kļuva pārāk augsts, kā rezultātā citi pircēji izkāpa no tirgus. Tas, savukārt, izraisīja cenu kritumu. Ar hipotēku nodrošinātie vērtspapīri tika pārdoti milzīgos apjomos, bet hipotēku saistību nepildīšana un kredīta ierobežošana pieauga līdz nepieredzētam līmenim.

Vidējā reversija

Pārāk bieži māju īpašnieki pieļauj kaitējošu kļūdu, pieņemot, ka nesenie cenu rādītāji turpināsies arī nākotnē, vispirms neņemot vērā cenu pieauguma ilgtermiņa tempus un vidējās reversijas iespējas. Fizikas likumi nosaka, ka tad, kad jebkurš priekšmets - kura blīvums ir lielāks par gaisu - tiek virzīts uz augšu, tas galu galā atgriežas uz zemes, jo uz to iedarbojas gravitācijas spēki. Finanšu likumos teikts, ka tirgi, kuros notiek strauja cenu pieauguma vai vērtības samazināšanās periodi, ar laiku atgriezīsies pie cenu punkta, kas tos saskaņos ar vietām, kur viņu ilgtermiņa vidējās vērtības pieauguma likmes norāda, ka tām vajadzētu būt. To sauc par vidējo reversiju.

Cenas mājokļu tirgū atbilst arī šim vidējās reversijas likumam. Pēc straujas cenu pieauguma vai dažos gadījumos vērtības samazināšanās periodiem tās atgriežas tur, kur viņu ilgtermiņa vidējās vērtības pieauguma likmes norāda, ka tām vajadzētu būt. Mājas cenas nozīmē, ka reversija var būt gan ātra, gan pakāpeniska. Mājas cenas var ātri virzīties uz punktu, kas liek viņiem atgriezties pie ilgtermiņa vidējā līmeņa, vai arī tās var palikt nemainīgas, līdz ilgtermiņa vidējais rādītājs tos sasniegs.

Iepriekš parādītā teorētiskā vērtība ir iegūta, aprēķinot mājokļu cenu indeksa vidējo ceturkšņa pieaugumu no 1985. gada pirmā ceturkšņa līdz 1998. gada ceturtajam ceturksnim - aptuveno punktu, kurā mājas cenas sāka strauji pieaugt virs ilgtermiņa tendences. . Pēc tam aprēķināto vidējo ceturkšņa procentuālo pieaugumu piemēro grafikā parādītajai sākuma vērtībai un katrai nākamajai vērtībai, lai iegūtu teorētisko mājokļa cenu indeksa vērtību.

Aplēses par cenu

Pārāk daudz māju pircēju izmanto nesenos cenu rādītājus kā kritērijus tam, ko viņi sagaida nākamajos gados. Balstoties uz viņu nereālajiem aprēķiniem, viņi uzņemas pārmērīgu risku. Šī pārmērīgā riska uzņemšanās parasti ir saistīta ar hipotēkas izvēli un mājas lielumu vai izmaksām, kuras patērētājs iegādājas. Ir vairāki hipotēku produkti, kas tiek plaši tirgoti patērētājiem un ir paredzēti salīdzinoši īstermiņa aizdevumiem. Aizņēmēji izvēlas šīs hipotēkas, pamatojoties uz cerībām, ka viņi noteiktā gadu laikā refinansēs šo hipotēku, un varēs to izdarīt, ņemot vērā pašu kapitālu, kas viņiem tobrīd būs savās mājās.

Nesenie mājokļu cenu rādītāji parasti nav labs mājokļu cenu turpmāko rādītāju prognozējums. Mājas pircējiem, pieņemot svarīgus finansēšanas lēmumus, ir jāņem vērā mājas cenu pieauguma ilgtermiņa likmes un jāņem vērā vidējā reversijas finanšu princips. Spekulantiem vajadzētu rīkoties tāpat.

Lai gan risku uzņemšanās pēc savas būtības nav slikta un patiesībā dažreiz ir nepieciešama un ieteicama risku uzņemšanās, galvenais, lai pieņemtu labu uz risku balstītu lēmumu, ir izprast un izmērīt riskus, veicot finansiāli pamatotas aplēses. Tas jo īpaši attiecas uz lielāko un vissvarīgāko finanšu lēmumu, kuru pieņem cilvēki - mājas iegādi un finansēšanu.

Grunts līnija

Vienkāršs un svarīgs finanšu princips ir vidēja reversija. Kaut arī mājokļu tirgos nav tik daudz burbuļu kā dažos tirgos, mājokļu burbuļi tomēr pastāv. Vidējie ilgtermiņa rādītāji labi norāda, kur mājokļu cenas galu galā strauji pieaug, un tām seko stagnējošas vai krītošas ​​cenas. Tas pats attiecas uz periodiem, kad cenu kāpums ir zemāks par vidējo.