Vai jums vajadzētu iegādāties māju izsolē?

Vai vēlaties iegādāties īpašumu? Jums nav jāierobežojas ar tradicionālajiem kanāliem, kas saistīti ar nekustamo īpašumu meklēšanu un sadarbību ar nekustamo īpašumu aģentiem. Īpašumu var iegādāties arī izsolē.

Vai jums vajadzētu iegādāties māju izsolē?

Plusi un mīnusi izsoles

Ieguvumi no pirkšanas izsolē ietver iespēju paplašināšanu un, iespējams, iegādi ar atlaidi. Jums var nākties sastapties ar mazāku konkurenci, pērkot īpašumu, salīdzinot ar pirkšanu tradicionālā veidā, taču jums būs jāsaskaras arī ar citu potenciālo pircēju kopumu - bieži vien pieredzējušiem investoriem.

Iespējams, ka lielākais risks, pērkot izsolē, ir tas, ka jums būs ierobežotas zināšanas par pārdodamajiem īpašumiem, padarot dārgu kļūda par ļoti reālu iespēju. Un tāpat kā jebkura nekustamā īpašuma pirkšanas gadījumā jums būs jāizlasa, jāsaprot un jāparaksta daudz dokumentu (ideālā gadījumā ar nekustamā īpašuma advokāta palīdzību).

Nekustamā īpašuma sludinājumi ir bagāti ar stāstiem par mājām, kuras tiek nopirktas izsolē par krietni zemāku par tirgus vērtību, un šādi darījumi pastāv. Tomēr izsoles parasti ir riskantāks veids, kā iegūt īpašumu, nekā pirkšana, izmantojot parasto procesu. Šīs realitātes dēļ ir ļoti svarīgi būt labi izglītotam par to, kā darbojas nekustamā īpašuma izsoles, un apdomīgi izturēties pret īpašumiem, par kuriem jūs domājat solīt.

"Daudzi cilvēki nepareizi uzskata, ka izsoļu mājas ir izdevīgs darījums, " saka Džons Myers, nekustamā īpašuma aģents un kvalificēts brokeris ar Myers & Myers Real Estate Albukerke, NM. "Daži izsoļu nami ir labs darījums, bet citi var būt liela kļūda. . ”

Lai palīdzētu izvairīties no lielas kļūdas izdarīšanas, šajā rakstā tiks izskaidroti dzīvojamo īpašumu izsoļu pamati, lai jūs varētu izlemt, vai šī opcija varētu jums noderēt - vai vēlaties dzīvot īpašumā vai izmantot to tikai kā ieguldījumu.

Kas jums jāzina

• Mājas pirkšana izsolē ir riskantāka nekā pirkšana, izmantojot parasto procesu. Ir svarīgi būt labi izglītotam par to, kā darbojas nekustamā īpašuma izsoles.
• Mājas izsoles varat atrast caur pašvaldībām, nekustamā īpašuma aģentiem un tiešsaistes vietnēm, piemēram, RealtyTrac un Auction.com.
• Izsoles īpašumi bieži neļauj veikt mājas pārbaudi vai likumīgu veidu, kā personīgi apskatīt interjeru. Ja nevarat atļauties iegādāties sliktā stāvoklī esošo īpašumu, pieturieties pie izsolēm, kas ļauj jums apskatīt īpašumu pirms solīšanas.
• Pirms sākat solīt, pārskatiet un izprotiet visus izsoles noteikumus un veiciet rūpīgu pārbaudi attiecībā uz jebkuru jūs interesējošu īpašumu, piemēram, pārbaudot prasības, apgrūtinājumus un iemītniekus.

Ierobežošanas īpašības

Ja mājas īpašnieks nav samaksājis hipotēku vismaz dažus mēnešus, tie var nonākt saistību neizpildes gadījumā un nonākt slēgšanas procesā. Šādā gadījumā banka apgabala reģistratorā iesniedz paziņojumu par saistību neizpildi. Ja namīpašnieks nesamaksā parādsaistības vai arī pārrunā hipotēku ar aizdevēju, aizdevējs var māju izvietot izsolē un piespiest māju īpašnieku nemaksāt. Šīs norobežošanas izsoles rīko bankas nomāti pilnvarotie.

Nekustamā īpašuma nodokļa saistību neizpilde

Vēl viens veids, kā mājas nonāk izsoles blokā, ir tad, kad īpašnieks nemaksā aprēķinātos īpašuma nodokļus. Šajos gadījumos īpašumu arestē nevis nodokļu banka, bet gan banka. Iegūto nodokļu apgrūtinājuma izsoli organizē vietējais šerifs, lietvedis vai apgabala vai pašvaldības iestādes kontroliera birojs.

Apmeklējot izsoli

Neatkarīgi no izsoles veida, šie pasākumi var notikt fiziskās vietās, piemēram, pašvaldību tiesas namos un viesnīcu konferenču zālēs, un šīs klātienes izsoles tiek ātri pabeigtas. Nekustamā īpašuma izsoles arvien vairāk notiek arī tiešsaistē, un tiešsaistes izsoles var ilgt dienas vai nedēļas.

Mājokļu pirkšana izsolē ir bijusi un arī turpmāk būs populāra, saka Ērls Vaits, Floridas nekustamo īpašumu investīciju kompānijas House Heroes LLC līdzdibinātājs, kas iegādājas mājas, dzīvokļus un neapdzīvojamas dzīvojamās zemes. “Īpašnieki, kas aizņem budžetu, un nekustamā īpašuma profesionāļi migrē uz avotiem, kur ir mazāka konkurence, ” viņš saka. “Protams, izsoles īpašumi rada mazāk piedāvājumu, kā rezultātā pārdošanas cena ir zemāka.

"Tomēr ierobežošanas izsoles nesniedz atlaides, kas pastāvēja [mājokļu] krīzes laikā, " turpina Vaits, skaidrojot, ka tad, kad ir pieejams mazāk īpašumu, pircēji ir ļoti motivēti mājas novērtēšanas un labvēlīgu hipotēku likmju dēļ, kā arī tiešsaistē. izsoles ir palielinājušas konkurenci un paaugstinājušas cenas.

Nekustamā īpašuma izsoļu atrašana

Viens no veidiem, kā atrast izsoles, ir tieši sazinoties ar pašvaldībām vai apmeklējot to tīmekļa vietnes, lai iegūtu informāciju, pēc tam sekojot pa tālruni, lai apstiprinātu informāciju. Vēl viens ir pieejams caur vietnēm, piemēram, RealtyTrac un Auction.com. Tomēr tiešsaistes informācija ne vienmēr ir precīza.

Var tikt uzskaitīti nekustamie īpašumi, kuriem tiek slēgta iepriekšēja pieeja, jo īpašnieks atpaliek no maksājumiem. Šie īpašumi, iespējams, nekad netiks pārdoti, jo to īpašnieki saņem maksājumus vai vienojas ar aizdevējiem.

Vietējie nekustamā īpašuma aģenti un brokeri var būt arī vērtīgi resursi. Bet jūs, iespējams, neatradīsit tos, kuri vēlas palīdzēt, jo aģenti un brokeri automātiski nenopelna komisijas maksas par tiešajām izsolēm. Tomēr šie nekustamo īpašumu īpašnieki var nopelnīt komisijas, izmantojot tiešsaistes izsoles.

Vairāku uzskaitīšanas pakalpojumu dati

Pēc Vaita teiktā, tiešie vairāku sarakstu pakalpojumu (MLS) pārskati potenciālajiem pircējiem ir daudz vērtīgāki nekā tiešsaistes saraksti, jo tajos ir iekļauti visi saraksta dati, ieskaitot fotoattēlus un, pats galvenais, nepublisko brokeru komentārus. “Nepubliski komentāri ir svarīgi, jo tie precizē kritisku informāciju, kas ietekmē pārdošanas cenu un dienas tirgū. Piemēram, [šajos MLS pārskatos ir informācija par] īpašuma defektiem, finansēšanas iespējām, noslogojumu un īrnieku nomu. "

Labākais veids, kā novērtēt izsoles īpašumu, ir sadarboties ar nekustamā īpašuma aģentiem, vērtētājiem, darbuzņēmējiem un citiem, kas saprot celtniecības un pārbūves izmaksas un var precīzi novērtēt īpašuma vērtību un vajadzīgā darba izmaksas.

Kaut arī noteikumi atšķiras atkarībā no atrašanās vietas, MLS un grāfistes ieraksti bieži ir pieejami tikai nekustamā īpašuma licences īpašniekiem, saka White. Pēc viņa pieredzes, viņi parasti labprāt palīdz bez maksas, ja jūs ar viņiem sazināties.

Vaits arī norāda, ka klātienes izsoles ir pazudušas, jo pat mazākie novadi ir mainījuši savas klātienes izsoles uz tiešsaistes. Maiami un Palmbīča ir divas vietas, kur gan nodokļu, gan tirgus ierobežošanas izsoles tagad ir pilnībā tiešsaistē.

Paturiet prātā, ka izsoles par piekļuves ierobežošanu tiek atliktas vai atceltas, pat pēdējā brīdī. Iespējams, ka aizdevējs nav ieguvis visus nepieciešamos dokumentus, vai arī aizņēmējs ir izstrādājis risinājumu, lai izvairītos no piekļuves tirgum.

Kas pretendentiem jāzina

Pirms solīt solījumu nekustamā īpašuma izsolē, jums ir jāsaprot uzņemties risks. Slikts pirkums varētu vajāt jūs gadiem ilgi. Pirms mēģināt piedalīties, jums ir arī jāsaprot izsoles noteikumi un jābūt gataviem tos ievērot.

Jums būs jāreģistrējas un jāiesniedz uzņēmumam, kas rīko izsoli, atmaksājamais depozīts no 5% līdz 10% no īpašuma paredzamās pārdošanas cenas. Ja izsole notiek klātienē, noteikti reģistrējieties vismaz stundu pirms paredzētā sākuma un saņemiet oficiālo karti, kuru pacelsit, kad būsit gatavs solīt.

Īpašuma laimēšana izsolē var darboties divējādi.

• Aizdevēja apstiprināšanas izsolē aizdevējam nav jāpieņem jūsu piedāvājums, pat ja jūs esat visaugstākais solītājs.
• Absolūtā izsolē uzvarējušais solījums iegūst īpašumu.

Izsoles sākumcena var būt hipotēkas parāds vai mazāka summa, kas paredzēta solīšanas veicināšanai. Izslēgšanas izsolē aizdevējam nav atļauts gūt peļņu no izsoles. Bieži vien šie īpašumi tiek pārdoti ar zaudējumiem; ja ir peļņa, domājams, ka pēc hipotēkas un visu citu ķīlas apmaksas jāiet pie slēgtā namīpašnieka. Izsoles īpašumi ne vienmēr ir izdevīgi darījumi - piemēram, izsoles rīkotājs īpašumam varēja iestatīt slēptu rezerves cenu, kas ir minimālā cena, kurai jābūt solītai.

“Neatkarīgi no tā, vai pircējs piedalās izsolē klātienē vai tiešsaistē, viņiem jāpatur prātā, ka katram īpašumam ir noteikta sliekšņa cena, kurā gudrs pirkums var kļūt par muļķīgu pirkumu, un viņi nedrīkst pieļaut pasākumu, norises vietu vai savas emocijas. ietekmēt savu lēmumu, ”konsultē Rons Humes, nekustamo īpašumu īpašnieks kopš 2000. gada un pašreizējais viceprezidents Post Modern Marketing Leksingtonā, Ky.

Īpašuma piekļuves problēma

Izsoles īpašumi reti sniedz potenciālajiem pircējiem tādu pašu piekļuves līmeni, kāds ir tradicionāli pārdotajiem īpašumiem. Jūs, iespējams, nevarēsit pastaigāties pa īpašumu ar savu aģentu jums ērtākā laikā, lai gan daži izsoļu uzņēmumi piedāvā atvērtās mājas.

"Es personīgi nekad neiesakām klientam iegādāties īpašumu attālināti, vispirms neveicot acs ābola pārbaudi, " saka Deivids Robersons, nekustamo īpašumu advokāts un brokeris Sanhosē, Kalifornijā. Viņam un viņa sievai pieder 22 īres īpašumi trīs štatos, un viņš ir Silicon Valley Property Management Group īpašnieks un operators. Jums vai jūsu uzticamajai investīciju komandai pirms juridisko vai finansiālo saistību uzņemšanas rūpīgi jāizvērtē gan nekustamais īpašums, kuru apsverat, gan cilvēki, ar kuriem jūs nodarbojaties.

Tāpat Humes brīdina, ka avoti, kas ziņo par īpašuma pašreizējo vai nākotnes vērtību, var būt ļoti neprecīzi, ja vien klātienē nav bijuši profesionāļu novērtējumi, kuri zina, kā apkopot un novērtēt visu nepieciešamo informāciju. Labākais veids, kā novērtēt izsoles īpašumu, ir sadarboties ar speciālistiem - nekustamā īpašuma aģentiem, vērtētājiem un darbuzņēmējiem -, kuri saprot celtniecības un rekonstrukcijas izmaksas un kuri var precīzi novērtēt īpašuma pašreizējo un nākotnes vērtību, kā arī nepieciešamo darbu izmaksas.

Īpašuma stāvoklis un pārbaudes

Mājai varēja būt visdažādākās problēmas - atcerieties, ka šī bija māja, kas kādreiz piederēja kādam, kurš nevarēja atļauties hipotēku vai īpašuma nodokļus, tāpēc droši vien arī viņi nevarēja atļauties kārtējo apkopi vai remontu. Turklāt, tiklīdz šis īpašnieks saprata, ka pazaudēs māju, viņi, iespējams, ar nodomu to ir atstājuši novārtā vai pat nopietni sabojājuši. Arī īpašumi, kas ir palikuši brīvi, iespējams, ir tikuši izlaupīti vai ir bijuši tupi.

Pieņemiet, ka, ja īpašums no ārpuses izskatās briesmīgs, iespējams, ka tas izskatās briesmīgs arī no iekšpuses. Izsoles īpašumi tiek pārdoti tādi, kādi tie ir, un jums būs jāļauj atļauties visu remontu. Lai arī kā viltu, jums nevajadzētu pārkāpt, lai iegūtu labāku priekšstatu par īpašuma stāvokli.

Jūs, iespējams, redzējāt pleznas, kas to dara televizorā - ieejot pagalmos, ielidojot vai pat kāpjot pa logiem, taču tas nav likumīgi. Un jūs noteikti nevēlaties traucēt nevienu, kas apdzīvo māju, ne tikai pieklājības dēļ, bet arī jūsu drošībai. Vietējās pašvaldības dokumentos meklējiet informāciju par īpašuma īpašuma vēsturi, konsultējieties ar vietējiem nekustamā īpašuma aģentiem un ar cieņu pieprasiet informāciju no kaimiņiem.

Izsoles īpašumi bieži neļauj veikt mājas pārbaudi vai likumīgu veidu, kā personīgi apskatīt interjeru. Ja nevarat atļauties iegādāties sliktā stāvoklī esošo īpašumu, pieturieties pie izsolēm, kas ļauj jums apskatīt īpašumu pirms solīšanas. Ja nav šīs informācijas, līdz brīdim, kad esat kļuvis par īpašnieku, var būt grūti zināt, par ko jūs nokļūstat, kādas būs īpašuma remonta izmaksas vai tā patiesā vērtība.

Pat ja jūs varat saņemt mājas pārbaudi, jebkurai pārbaudei ir savas robežas. Problēmas aiz sienām, griestiem un zem grīdām varētu nebūt redzamas, kamēr jūs to neņemat. Ja komunālie pakalpojumi ir izslēgti, iespējams, nevarēsit atklāt noplūdes, elektriskas problēmas, sabojātu ierīci vai nepareizu HVAC iekārtas darbību.

Maksāšanas iespējas: plānot uz priekšu

Īpašuma pirkšana izsolē parasti prasa daudz naudas. Katrai izsoles firmai un apgabala valdībai ir savas maksājuma prasības, taču jums, iespējams, būs nepieciešama nauda tikai tāpēc, lai nodrošinātu savas tiesības uz solīšanu. Pirmā iemaksa un pirkšanas veidi bieži ir atkarīgi no īpašuma un izsoļu nama. Elastīgākas finansēšanas iespējas var būt pieejamas, tradicionāli iegādājoties bankai piederošu īpašumu: Izsoles nav vienīgais veids, kā iegādāties ierobežojumus.

Runājot par samaksu, solītājiem izsolē jānogādā skaidra nauda, ​​naudas pārvedums vai kases čeks par summu, ko pieprasa izsoles turētājs. Parasti par īpašumu būs jāmaksā pilnībā tūlīt pēc uzvaras izsolē. Dažreiz maksājums var aizņemt līdz nākamajai dienai. Ja maksājums netiks pabeigts, jūsu depozīts tiks zaudēts un tiks aizliegts piedalīties turpmākajās izsolēs. Esiet gatavs iesniegt pierādījumus par līdzekļiem, lai parādītu, ka varat pabeigt pirkumu. Ja jūs solāt cenu kā entītiju, piemēram, LLC, trestu vai komandītsabiedrību, nevis kā indivīdu, jums, iespējams, būs jāuzrāda savas entītijas dokumenti.

Uzvarētāji iziet darījumus ar darījumiem un noslēdz, tāpat kā ar jebkuru citu mājas pirkumu. Īpašumu izsolēs solītāji bieži ir nekustamā īpašuma investori, kuri var atļauties maksāt skaidru naudu. Izsolēs, kurās atļauti finansēti pirkumi, jums būs jāsaņem iepriekšēja kvalifikācija.

Daži izsoļu nami dod priekšroku tam, ka jūs strādājat ar saistītajiem aizdevējiem, un izsolē būs šie aizdevēji. Tomēr iepriekš veiciet pētījumu, lai noteiktu procentu likmes, kas pieejamas no konkurējošiem aizdevējiem. Šī informācija var dot jums zināmu sviru.

Pārliecinieties arī, ka saprotat izsoles maksas, kuras jums būs jāsedz. “Daudzkārt izsolēs iegādātajām mājām ir izmaksas un maksa no izsoļu rīkotājiem, bankām, advokātiem un citiem uzņēmumiem, kas prasa īpašumu nodot izsolē, ” sacīja Humes. "Tas nav nekas neparasts, ja pircējam tiek novirzīti 10% izsoļu maksu, bankas procenti un soda naudas, advokāta nodevas, 12% no pārdošanas nomas maksas, maksa par īpašuma sagatavošanu un tamlīdzīgi."

Pārbaudiet, vai nav prasību, apgrūtinājumu un iemītnieku

Pirms solīšanas vēlēsities nolīgt nosaukumu meklēšanas uzņēmumu, lai noskaidrotu, kam varētu būt īpašuma tiesības uz ķīlu. Ja jūs to uzvarēsit, jūs kļūsit atbildīgs par jebkurām ķīlas tiesībām, kas nozīmē vairāk naudas no jūsu kabatas.

Var būt arī citas prasības pret mājām - ne tikai nodokļu ķīlas tiesības, bet arī līgumslēdzēja ķīlas tiesības vai otra hipotēka. Pretendentiem jāpārliecinās, vai īpašumam ir skaidrs nosaukums. Ja jūs uzvarēsit izsolē, vēlēsities iegādāties īpašumtiesību apdrošināšanu darījuma veikšanas laikā vai tūlīt pēc slēgšanas, lai pasargātu sevi no ķīlas tiesībām, kas nav atklātas nosaukuma meklēšanas laikā.

Turklāt dažos gadījumos īpašumu pārņem (bijušais) īpašnieks vai čemodāns, kas nozīmē, ka jums tie būs jāizlikvidē - process, kas labākajā gadījumā var būt nepatīkams, bet sliktākajā gadījumā ilgs un dārgs. Procesa vienkāršošanai, iespējams, vēlēsities viņiem piedāvāt vairākus tūkstošus dolāru, lai pārvietotos un nodotu atslēgas.

Atturieties no kaut kā izdarīšanas, kamēr neturat titulu. Izvairieties no mudināšanas sākt renovāciju vai pāriet uz īpašumu tūlīt pēc pārdošanas sertifikāta saņemšanas. Jums joprojām būs jāgaida apmēram 10 dienas vai tik ilgi, lai saņemtu īpašumtiesību sertifikātu. Īpašums patiesībā nav jūsu īpašums, kamēr nav šī sertifikāta; īpašnieks joprojām varēja saglabāt savas tiesības uz māju, iesniedzot tiesā iebildumu par pārdošanu vai nomaksājot aizdevumu.

Grunts līnija

Mājokļiem, kas ir norobežoti, var būt finansiāli pievilcīgi, taču pirms pirkšanas jāņem vērā daudzi šķēršļi. Arī tas, ka mājas tiek pārdotas izsolē, nenozīmē, ka jūs to varēsit iegūt par labu cenu (vai arī tas, ka mājas ir izdevīgs darījums par jebkuru cenu - tā varētu būt naudas bedre). Bet prasmīgiem, inteliģentiem un motivētiem cilvēkiem ir vērts izpētīt nekustamā īpašuma izsoles kā veidu, kā lēti paņemt māju vai ieguldījumu īpašumu.

Ņemot to vērā, apsveriet iespēju, kas nav izsole, kā alternatīvu. “Var būt iespējams atrast labāku vienošanos, veicot pārrunas ar pārdevēju, kuram ir īpašums ar īpašumu, un kurš var sarunāties savā vārdā bez visiem izsoles saistītajiem sodiem un nodevām, ” konsultē Humes. “Jums var būt arī lielāka konkurence izsolēs no uzņēmumiem, kas pērk īpašumus, lai tos izmantotu kā biznesa modeli. Mājas, kas tiek izsolītas, ne vienmēr ir labākais piedāvājums vidējam mājas pircējam. ”

Ja jūs interesē mēģinājums izsolē iegādāties izdevīgu īpašumu, tur ir daudz ko iemācīties. Izsoles ir riskantāks veids, kā iegādāties īpašumu, nevis izmantojot nekustamo īpašumu aģentu. Ir svarīgi būt ļoti labi izglītotam par procesu un īpašumiem, par kuriem jūs interesējaties. Var palīdzēt sadarbība ar vietējo nekustamā īpašuma aģentu vai brokeri, lai identificētu potenciālos īpašumus, kaut arī viņi var neinteresēties, ja vien jūs nevarat panākt kompensācijas vienošanos.

Visbeidzot, pirms solīšanas noteikti izlasiet visus izsoles noteikumus un veiciet rūpīgu pārbaudi attiecībā uz īpašumu. Sazinieties ar nekustamā īpašuma jurista padomu - ideālā gadījumā tas, kurš ir pieredzējis ar piekļuves ierobežošanu tirdzniecību -, lai pārliecinātos, ka saprotat, kādi būs jūsu pienākumi un saistības, ja solīsit konkursa uzvarētāju.