HELOC refinansēšanas iespējas
Izņemot mājas kapitāla kredītlīniju (HELOC), jums vispirms ir piesaistīšanas periods, kas parasti ilgst 10 gadus. Šajā laikā jūs varat aizņemties naudu pēc nepieciešamības un veikt zemus, tikai procentus maksājumus par to, ko esat aizņēmies. Daudzi māju īpašnieki to arī dara.
Pēc izlozes perioda beigām jūs vairs nevarat aizņemties no savas līnijas, un jums jāsāk veikt pilnībā amortizēti procenti un pamatsummas maksājumi. Šis otrais posms ir pazīstams kā atmaksas periods, kas parasti ir 20 gadi. Tas nozīmē, ka jūsu ikmēneša maksājumi var būt ievērojami lielāki nekā tie bija izlozes periodā, un daudzi māju īpašnieki galu galā saskaras ar maksājumu šoku.
Viens no veidiem, kā atrisināt maksājuma šoka problēmu, ir refinansēt savu HELOC, un ir vairāki veidi, kā to izdarīt. Šajā rakstā ir paskaidrots, kā kvalificēties, kādas ir jūsu iespējas, kā arī katras priekšrocības un mīnusi.
Kvalificēšanās, lai refinansētu HELOC
HELOC refinansēšana ir līdzīga pirmās hipotēkas ņemšanai vai refinansēšanai. Jums būs jākvalificējas, pamatojoties uz jūsu ienākumiem, izdevumiem, parādiem un aktīviem, kas nozīmē tādu dokumentu kā maksājuma veidlapu, W-2 veidlapu, nodokļu deklarāciju, hipotēkas izrakstu, personu apliecinošu dokumentu, apdrošināšanas apliecinājumu un visu citu dokumentu, ko apdrošinātājs uzskata, iesniegšanu nepieciešams.
Lai iegūtu viszemākās procentu likmes, jums būs jābūt FICO rādītājam no "ļoti laba" līdz "ārkārtējam": kaut kur 740 līdz 850 diapazonā. Jūs varētu kvalificēties ar tik zemu rezultātu kā 620, taču jūs maksāsiet vairāk nekā divas reizes procentu likmi kādam ar izcilu punktu skaitu, un jums, iespējams, būs grūtāk atrast aizdevēju, kurš strādās kopā ar jums.
Pēc jaunā aizdevuma ņemšanas jūsu mājās arī būs jābūt pietiekamam kapitālam, lai izpildītu aizdevēja vadlīnijas par apvienoto aizdevuma un vērtības attiecību - procentuālo daļu, kas tiek aprēķināta, dalot kopējo aizņēmumu ar īpašuma vērtību. Daži aizdevēji ļaus māju īpašniekiem ar lielisku kredītu aizņemties līdz 100% no savas mājas vērtības, taču parasti ir iespējams aizņemties tikai no 80% līdz 90%. Šis ir piemērs, kā tas tiek noteikts:
- Īpašuma vērtība: 300 000 USD
- Pirmās hipotēkas atlikums: 190 000 USD
- HELOC bilance: USD 50 000
- Kopējais aizņēmums: USD 240 000
- Apvienotais aizdevums pēc vērtības: 80%
- Mājas īpašnieka kapitāls: 20%
Šajā gadījumā, pieņemot, ka vēlaties tikai refinansēt esošo HELOC atlikumu un nevēlaties aizņemties vairāk, jums vajadzētu būt iespējai atrast aizdevēju, kurš sadarbosies ar jums, īpaši, ja jums ir labs kredīts. Turklāt, jo vairāk kapitāla jums būs, jo zemāka būs jūsu procentu likme.
HELOC refinansēšanas iespējas
Mājas kapitāla kredītlīnijas refinansēšanai ir četri veidi. Šeit ir jūsu iespējas, kā arī katras priekšrocības un trūkumi:
1. Pieprasiet aizdevuma izmaiņas
Kā tas darbojas: sazinieties ar savu aizdevēju un paskaidrojiet, ka jums būs grūtības veikt maksājumus, kad beidzas izlozes periods. Jautājiet, vai aizdevējs var sadarboties ar jums, lai mainītu aizdevuma nosacījumus tā, lai jūsu ikmēneša maksājumi būtu pieņemami, tāpēc jūs neveicat noklusējumu. Piemēram, Bank of America ir mājokļu palīdzības programma, kas kvalificētiem māju īpašniekiem piešķir ilgāku termiņu, zemāku procentu likmi vai abas, ja viņi ir pieredzējuši finansiālas grūtības, piemēram, ienākumu zaudēšanu vai šķiršanos.
Plusi: aizdevuma modifikācija var būt jūsu vienīgā iespēja, ja atrodaties zem ūdens.
Mīnusi: aizdevējiem nav pienākuma mainīt jūsu aizdevumu, tāpēc šī opcija jums varētu nebūt pieejama. Ja tā ir, jums būs jāpierāda, ka varat atmaksāt modificēto aizdevumu. Divas palīdzības programmas grūtībās nonākušajiem māju īpašniekiem, programma Mājokļa pieejamu otrās aizturēšanas modifikācija un FHA īsais refinansējums, abas 2016. gada beigās pārtrauca uzņemt jaunus pretendentus.
2. Atveriet jaunu HELOC
Kā tas darbojas: jūs izsitīsit kārbu pa ceļu, sākot ar jaunu izlozes periodu un jauno atmaksas periodu, kas paredzēts tikai procentiem.
Plusi: Tas jums pērk laiku, lai uzlabotu savu finansiālo stāvokli, ja jūs cenšaties savilkt galus un nevēlaties noklusēt esošo aizdevumu.
Mīnusi: jums kādreiz būs jāatmaksā aizdevums. Jo ilgāk jūs atmaksāsit to, jo vairāk procentu jums būs parādā, un jo augstāks būs pilnībā amortizētais pamatsumma un procentu maksājumi katru mēnesi. Ievadot jaunu aizņēmuma periodu, ir viegli turpināt aizņemties. Ja veicat refinansēšanu tāpēc, ka jūs uztrauc esošā HELOC atmaksa, pēdējais, ko vēlaties darīt, ir sava parāda palielināšana.
Kā jūs jau redzējāt, ir grūti zināt, kādas būs jūsu aizņēmuma kopējās izmaksas vai ikmēneša maksājumi ar HELOC, jo jūs mazliet aizņematies šeit un tur, un procentu likme var mainīties. Turklāt, kad sākas jūsu jaunā HELOC atmaksas periods, procentu likmes varētu būt augstākas nekā pašreiz, padarot šos ikmēneša maksājumus vēl lielākus.
(Plašāku informāciju skatiet sadaļā Ko darīt, ja nevarat atmaksāt mājas kapitāla aizdevumu.)
3. Saņemiet jaunu mājas kapitāla aizdevumu
Kā tas darbojas: mainīgās procentu likmes HELOC atlikumu pārvēršat fiksētas likmes mājas kapitāla aizdevumā. Atlikuma samaksa var ilgt pat 20 vai 30 gadus.
Plusi: Jūs pārtraucat nepārtrauktas aizņemšanās ciklu, izņemot vienreizēju maksājumu, lai samaksātu HELOC, un jūs saņemat fiksētu procentu likmi ar stabiliem ikmēneša maksājumiem. Pārliecinieties, ka zināt savas ilgtermiņa aizņēmumu izmaksas un ņemiet tās vērā jūsu mājsaimniecības ilgtermiņa finanšu plānā.
Mīnusi: Daži aizdevēji ir pārtraukuši piedāvāt mājokļa aizdevumus, tāpēc iepirkšanās apkārtnē prasīs vairāk pūļu, nekā tas notika, lai atrastu HELOC. Neskatoties uz to, tie ir pieejami, it īpaši, ja vēlaties meklēt ārpus lielākajām bankām - kas jums tomēr būtu jādara, jo lielām finanšu institūcijām nav obligāti vislabākās likmes vai viskompetentākais klientu serviss. Tāpat ņemiet vērā, ka, jo ilgāks būs aizdevuma termiņš, jo zemāki būs ikmēneša maksājumi, bet jo vairāk procentu maksāsit.
4. Refinansējiet jaunu pirmo hipotēku
Kā tas darbojas: tā vietā, lai tikai refinansētu HELOC, jūs refinansējat gan savu HELOC, gan pirmo hipotēku vienā aizdevumā: jaunu pirmo hipotēku.
Plusi: Jūs varat saņemt zemākās pieejamās procentu likmes. Pirmās hipotēkas likmes parasti ir zemākas nekā mājas kapitāla aizdevuma likmes, jo, ja jūs neizpildāt savus maksājumus par māju, jūsu pirmā hipotēkas aizdevējam bija peļņa no ienākumiem, kas gūti, pārdodot jūsu slēgto māju. Tirgū, kur HELOC un mājokļu aizdevumu likmes ir attiecīgi 5, 90% un 5, 57%, likmes 30 gadu un 15 gadu fiksētai pirmajai hipotēkai varētu būt Attiecīgi 4, 73% un 4, 16%. Pieņemot, ka jūs refinansējat ar fiksētas likmes pirmo hipotēku, jūs iegūsit arī stabilu vienlīdzīgu ikmēneša maksājumu apmēru un priekšlaicīgi zinot savas kopējās aizņēmuma izmaksas, tāpat kā jūs darītu ar iepriekš apspriesto mājas kapitāla aizdevuma iespēju.
Mīnusi: pirmās hipotēkas izņemšana var nozīmēt ievērojami augstāku slēgšanas izmaksu samaksu, nekā jūs darītu, refinansējot jaunu HELOC vai mājas kapitāla aizdevumu.
Grunts līnija
Jūs, iespējams, varēsit iegūt pieejamākus ikmēneša maksājumus savā HELOC, veicot aizdevuma modifikāciju, pārfinansējot to jaunā HELOC, pārfinansējot mājas aizdevumā vai pārfinansējot ar jaunu pirmo hipotēku. Izpētiet savas iespējas kopā ar vairākiem aizdevējiem, lai redzētu, kura iespēja piedāvā vislabāko kombināciju ar īstermiņa pieejamību un viszemākajām iespējamām ilgtermiņa izmaksām un slēgšanas izmaksām.
(Papildinformāciju skatiet sadaļā Kā darbojas HELOC fiksētas likmes opcija, Mājas kapitāla aizdevumi un HELOC, Gudrākais veids, kā izmantot mājas kapitālu, Mājas kapitāla aizdevuma refinansēšana: padoms, 5 iemesli, kāpēc neizmantojat savu māju) Kapitāla kredītlīnija, refinansēšana salīdzinājumā ar mājas kapitāla aizdevumu, mājas kapitāla aizdevuma vai kredītlīnijas izvēle, vai jūsu mājas kapitāla kredītlīnijas (HELOC) nodoklis ir atskaitāms?, Slikts kredīts? Jūs joprojām varat saņemt mājas kapitāla aizdevumu, hipotēku salīdzinājumā ar mājas kapitāla aizdevumu: kā viņi atšķiras, kā rīkoties, ja nevarat atmaksāt mājas kapitāla aizdevumu)