Pārdevēju finansētu nekustamo īpašumu darījumu trūkumi

Runājot par dzīvojamo nekustamo īpašumu finansēšanu, vairums darījumu notiek pēc nolietota procesa. Pārdevējs atrod labprātīgu pircēju ar nepieciešamajiem ienākumiem, nodarbinātības vēsturi un kredītreitingu, lai varētu pretendēt uz hipotēku, un kreditēšanas iestāde ieliek naudu darījuma finansēšanai.

Bet ko darīt, ja tradicionālais finansējums nav pieejams, un pircējs un pārdevējs joprojām vēlas veikt pārdošanu privāti? Ievadiet tā saukto pārdevēja finansējumu. Kā norāda šis termins, pirkumu finansē persona, kas pārdod māju, nevis banka, kas pircējam nodrošina hipotēku.

Pārdevēja finansētu nekustamo īpašumu darījumu trūkumi

Kas ir labvēlīgs pārdevēja finansēšanai

Šī tradicionālās finansēšanas alternatīva ir noderīga iespēja reizēm vai vietās, kur ir grūti iegūt hipotēkas. Šādos ierobežotos apstākļos pārdevēja finansēšana pircējiem ļauj piekļūt alternatīvam kredīta veidam. Pārdevēji, savukārt, var piesaistīt pircēju loku, kuriem ne vienmēr ir tiesības uz tradicionālo hipotēku. Tā kā pārdevējs finansē pārdošanu, īpašums var noteikt augstāku pārdošanas cenu.

Banka nav tieši iesaistīta pārdevēja finansētā pārdošanā; Pircējs un pārdevējs paši veic pasākumus. Viņi sagatavo parādzīmi, kurā norādīta procentu likme, maksājumu grafiks no pircēja līdz pārdevējam un sekas, ja pircējs nepilda šīs saistības. Atšķirībā no pārdošanas, kas saistīts ar hipotēku, pamatsumma netiek nodota pircējam pārdevējam, bet tā ir tikai vienošanās par šīs summas atmaksu laika gaitā.

Iesaistot tikai divus galvenos dalībniekus, īpašnieku finansēšana var būt ātrāka un lētāka nekā mājas pārdošana parastajā veidā. Vilijs Kathrins Suggs, galvenais vārds un uzvārds Hārlemā bāzētajā nekustamo īpašumu brokeru īpašniekā, apgalvo, ka tad, kad pārdevējs finansē pārdošanu, darījums tiek slēgts ātrāk, jo nav jāgaida bankas aizdevuma darbinieks, parakstītājs un likumīgais departaments, lai notīrītu failu. " Iesaka arī piebilst, ka "pircējiem patīk [pārdevēja finansēšana], jo viņi mājās var nokļūt par mazāk naudas."

Noslēguma izmaksas patiešām ir zemākas pārdošanas gadījumā, ko finansē pārdevējs. Bez bankas līdzdalības darījums ļauj izvairīties no hipotēkas vai atlaižu punktu izmaksām, kā arī no iniciācijas maksām un daudzām citām maksām, kuras kreditētāji finansēšanas procesa laikā parasti nosaka. Ir arī lielāka elastība, vismaz šķietami, attiecībā uz aizdevuma noteikumiem, sākot no nepieciešamās iemaksas līdz procentu likmei līdz līguma termiņam.

Pārdevēja finansējums parasti notiek tikai diezgan īsu termiņu, piemēram, piecus gadus, un maksājums par kopējo summu jāveic šī perioda beigās. Teorija vai vismaz cerība ir tāda, ka pircējs galu galā refinansē šo maksājumu ar tradicionālu aizdevēju, kurš ir bruņots ar uzlabotu kredītspēju un uzkrājis zināmu kapitālu mājās.

Kas pircējiem jāzina

Par visiem iespējamiem plusiem pārdevēja finansēšanai darījumi, kas to izmanto, ir saistīti ar risku un realitāti abām pusēm. Šis ir tas, kas pircējiem būtu jāapsver, pirms viņi pabeidz pārdevēja finansētu darījumu.

Negaidiet labākus nosacījumus nekā ar hipotēku. Tā kā tiek tirgoti pārdevēja finansēta darījuma nosacījumi, elastīgums bieži atbilst realitātei. Pārdevējs sagrauj viņu finanšu vajadzības un riskus, ieskaitot iespēju, ka pircējs neizpilda aizdevumu, ar potenciālu dārgu un nekārtīgu izlikšanas procesu.

Rezultāts pircējam var būt nomierinošs. Piemēram, iespējams, jūs nodrošināsit izdevīgāku procentu likmi, nekā bankas piedāvā, taču, visticamāk, maksāsit vairāk, iespējams, vairākus papildu procentpunktus virs dominējošās likmes. Un jums, iespējams, būs jāsniedz iemaksa, kuras lielums ir salīdzināms ar tipiskās hipotēkas hipotēku, tas ir, 10% vai vairāk no īpašuma vērtības.

Jums, iespējams, vajadzēs sevi pārdot pārdevējam. Ir gudri būt pārredzamiem un skaidriem par iemesliem, kādēļ jūs neatbildat tradicionālajai hipotēkai. Daļa no šīs informācijas var parādīties jebkurā gadījumā, kad pārdevējs pārbauda jūsu kredītvēsturi un citus fona datus, ieskaitot jūsu nodarbinātību, aktīvus, finanšu prasības un atsauces.

Bet pārliecinieties, ka arī jūs norādāt uz jebkādiem ierobežojumiem jūsu aizņemšanās spējām, kas pārdevēja rūpības laikā var netikt parādīti. Tods Huettners, hipotēku mākleris un Denverā bāzētās kompānijas Huettner Capital prezidents, norāda, ka pat potenciālais pircējs, kuram ir labas kredītvēstures un dūšīgā iemaksa, iespējams, nesen ir sācis jaunu biznesu, tāpēc nespēj pretendēt uz aizdevums uz laiku līdz diviem gadiem.

Esiet gatavs ierosināt pārdevēja finansējumu. Māju īpašnieki, kas piedāvā pārdevēja finansējumu, bieži atklāti paziņo par šo faktu, cerot piesaistīt pircējus, kuri neatbilst hipotēkas prasībām. Tomēr, ja neredzat pārdevēju finansēšanas pieminēšanu, jautājiet par to, saka hipotēku brokeris Tods Huettners.

Kad jūs to darāt, viņš saka, ierosiniet šo variantu pēc iespējas skaidrāk. Tā vietā, lai vaicātu, vai īpašnieku finansēšana ir iespēja, Huettners iesaka pircējiem iesniegt konkrētu priekšlikumu. “Piemēram, “ Mans piedāvājums ir pilna cena ar 20% leju, pārdevēja finansējums par USD 350 000 ir 6%, amortizēts 30 gadu laikā ar piecu gadu balonu vienatnē. Ja nefinansēšu divus līdz trīs gadus, es paaugstināšu likmi līdz 7% ceturtajā un piektajā gadā. ""

Pārliecinieties, ka pārdevējs var finansēt pārdošanu. Pārdevēja finansēšana ir visvienkāršākā, ja pārdevējam īpašums pieder tieši; īpašuma hipotēka rada papildu sarežģījumus. Maksājot par nosaukuma meklēšanu īpašumā, tiks apstiprināts, ka tas ir precīzi aprakstīts aktā un bez hipotēkas vai nodokļu ķīlas.

Pēc Jason Burkholder, brokera, pārdošanas menedžera un nekustamā īpašuma aģenta ar Weichert, Realtors in Lancaster, Pa., "Lielākajai daļai hipotēku ir klauzula par pārdošanas termiņu, kas aizliedz pārdevējam pārdot māju, nesamaksājot hipotēku. Tātad ja pārdevējs finansē īpašnieku un hipotēku sabiedrība to uzzina, tā uzskatīs māju par “pārdotu” un pieprasīs tūlītēju parāda pilnīgu samaksu pilnībā, kas ļauj aizdevējam iziet no tirgus. ”

Kas pārdevējiem jāzina

Ņemiet vērā šos padomus un realitāti, ja plānojat finansēt mājas pārdošanu.

Jums nav ilgi jāfinansē pārdošana. Kā pārdevējs jūs jebkurā brīdī varat pārdot parādzīmi ieguldītājam vai aizdevējam, kuram pircējs pēc tam nosūta maksājumus. Saskaņā ar Robina Daniela, nekustamā īpašuma investora un zemes īpašnieka, Floridas centrā, teikto: "Daudzi pārdevēji baidās no pārdošanas ar īpašnieka finansējumu, bet nezina, ka viņu turētā obligācija ir kaut kas tāds, ko var pārdot kādam citam. Tas varētu notikt tajā pašā dienā kā slēgšanu, tāpēc pārdevējs saņem skaidru naudu uzreiz. "

Citiem vārdiem sakot, pārdevējiem nav jābūt skaidrai naudai, kā arī viņiem nav jākļūst par aizdevējiem. Tomēr ņemiet vērā, ka, lai to pārdotu, jums, visticamāk, būs jāpieņem mazāka par banknotes pilnu vērtību, tādējādi samazinot ienākumus no īpašuma. Saskaņā ar Amerinotexchange, uzņēmuma, kas specializējas sekundārā tirgus finansēšanā, īpašumtiesību īstermiņa parādzīmes parasti tiek pārdotas par 65% līdz 90% no to nominālvērtības.

Lieciet pārdevējam finansēt daļu no sava laukuma, lai pārdotu īpašumu. Tā kā pārdevēja finansējums ir salīdzinoši reti sastopams, reklamējiet to, ka jūs to piedāvājat, sākot ar īpašuma uzskaitīšanu. Tekstam pievienojot vārdus “pieejams finansējums pārdevējam”, potenciālie pircēji un viņu pārstāvji tiks brīdināti par to, ka šī opcija ir pieejama.

Kad potenciālie pircēji skata jūsu māju, sniedziet sīkāku informāciju par finansēšanas kārtību. Sagatavojiet informācijas lapu, kurā aprakstīti finansēšanas nosacījumi, kopā ar vispārīgu skaidrojumu par to, kas ir pārdevēja finansējums, jo daudziem pircējiem tas nebūs pazīstams.
Sazinieties ar nodokļu konsultācijām un apsveriet arī aizdevumu apkalpošanas palīdzību.

Tā kā pārdevēja finansēti darījumi var radīt nodokļu sarežģījumus, pārdošanas procesā iesaistiet finanšu plānotāju vai nodokļu ekspertu. Ja vien jūs neesat pieredzējis un ērti kā aizdevējs, apsveriet iespēju pieņemt darbā aizdevumu apkalpojošu uzņēmumu, lai savāktu ikmēneša maksājumus, izdotu pārskatus un veiktu citus darbus, kas saistīti ar aizdevuma pārvaldīšanu.

Grunts līnija

Tā kā tas ir neparasts un nepazīstams lielākajai daļai cilvēku, pārdevēja finansēšana var būt noderīga iespēja izaicināt nekustamā īpašuma tirgus. Tomēr vienošanās rada zināmus īpašus riskus pircējam un pārdevējam, un ir saprātīgi sniegt profesionālu palīdzību, lai tos mazinātu un ļautu procesam noritēt smagi.
Abām pusēm vajadzētu nolīgt advokātu vai nekustamā īpašuma aģentu, lai rakstītu un pārskatītu pārdošanas līgumu un parādzīmi, kā arī saistītos uzdevumus. Mēģiniet atrast profesionāļus, kuriem ir pieredze ar pārdevēju finansētiem mājas darījumiem un, ja iespējams, pieredzējuši jūsu dzīvesvietā, jo daži attiecīgie noteikumi (piemēram, tie, kas regulē maksājumus par gaisa baloniem) dažādās jurisdikcijās atšķiras.
Profesionāļi var arī palīdzēt pircējam un pārdevējam izlemt par viņiem vispiemērotāko līgumu un pārdošanas apstākļiem. Ja tas nav pārdevēja finansēts darījums, nekustamo īpašumu investors Dons Tepērs no Solutions 3D LLC norāda, ka "faktiski ir desmitiem citu pirkšanas veidu", izņemot tradicionālo hipotēkas vienošanos. Šīs vienošanās, kā norāda Tepper, ietver nomu. -izvēle, nomas pirkums, zemes līgums, darījuma līgums, kapitāla dalīšana un hipotēku iesaiņošana. "Lielākā daļa pircēju un vairums nekustamo īpašumu aģentu nezina, kā kāds no šiem darbiem notiek, " viņš saka.