Vai nekustamo īpašumu vai akciju tirgus vēsturiski ir darbojies labāk?

Lielākajā daļā ASV vēstures - vai vismaz tik tālu, cik ietverta uzticama informācija - mājokļu cenas ir palielinājušās tikai nedaudz vairāk nekā inflācijas līmenis ekonomikā. Tikai laika posmā no 1990. līdz 2006. gadam, kas pazīstams kā Lielais mērenība, mājokļi atdeva konkurējošus ienākumus biržā. Akciju tirgus ir konsekventi ražojis vairāk uzplaukumu un cenu samazināšanas nekā mājokļu tirgus, taču arī tā ir guvusi labāku kopējo ienesīgumu.

Visi rezultāti, kas iegūti, salīdzinot akciju un nekustamā īpašuma cenu relatīvos rādītājus, ir atkarīgi no pārbaudītā laika perioda. Pārbaudot atgriešanos tikai 21. gadsimtā, izskatās ļoti savādāk nekā atgriešanās, kas ietver lielāko daļu vai visu 20. gadsimtu.

Vēsturiskas liecības

Uzticami dati par ASV nekustamā īpašuma vērtību pirms 20. gadsimta 20. gadiem ir samērā drūmi. Saskaņā ar Case-Shiller mājokļu indeksu vidējā gada ienākumu likme mājokļiem no 1928. gada līdz 2013. gadam palielinājās par 3, 7%. Krājumi atgriezās 9, 5% gadā gadā tajā pašā laikā.

Dow Jones rūpniecības vidējā līmeņa (DJIA) inflācijas koriģētais pieaugums tajā pašā 84 gadu periodā bija 1, 6% gadā. Laika gaitā šī atšķirība palielināja akciju tirgus pieckāršākos rezultātus.

Tomēr nav daudz investoru ar 84 gadu investīciju horizontu. Paņemiet citu laika periodu: 38 gadi no 1975. līdz 2013. gadam. 100 ASV dolāru ieguldījums vidējā mājoklī (kā to izseko Federālās mājokļu finanšu aģentūras (FHFA) mājas cenas indekss 1975. gadā) līdz 2013. gadam būtu pieaudzis līdz aptuveni 500 USD. Līdzīgs 100 USD ieguldījums S&P 500 šajā laika posmā būtu pieaudzis līdz aptuveni 1600 USD.

Āboli un apelsīni

Lai gan gan akciju cenas, gan mājokļu cenas atspoguļo aktīva tirgus vērtību, nevajadzētu salīdzināt mājas un krājumus tikai tirgus atdevei.

Krājumi atspoguļo īpašumtiesības uz publiski tirgotu uzņēmumu. Tie nav fiziski aktīvi un kalpo tikai lietderības krājumam un šķidram vērtspapīram. Lai arī ir pamats uzskatīt, ka laika gaitā kopējais akciju tirgus pieaugs reālajā (nevis nominālajā) vērtībā, nav pamata uzskatīt, ka viena akcija ilglaicībai vajadzētu augt.

Nekustamais īpašums nav tāds kā krājumi. Daži cilvēki spekulē ar nekustamā īpašuma cenām, bet komerciālais un dzīvojamais nekustamais īpašums kalpo taustāmām funkcijām. Cilvēki dzīvo mājās un daudzdzīvokļu mājās. Uzņēmumi darbojas ārpus komerciālā īpašuma. Fiziskajam īpašumam ir vērtība pats par sevi.

Tas ievieš divas pretrunīgas parādības. No vienas puses, esošajām nekustamā īpašuma struktūrām laika gaitā, protams, jāzaudē vērtība, to nodiluma un nolietojuma dēļ. Negrozītām mājām laika gaitā nav pamata pieaugt vērtībai; visas grīdas, griesti, ierīces un izolācija noveco un kļūst mazāk vērtīga.

No otras puses, vidējās mājas, kas uzceltas 2015. gadā, neapšaubāmi bija labākas par vidējām mājām, kas uzceltas 1915. gadā. Lai gan esošajām konstrukcijām nevajadzētu iegūt vērtību, jaunām būvēm vajadzētu būt vērtīgākām, pamatojoties uz to strukturālajiem un funkcionālajiem uzlabojumiem.

Padomnieka ieskats

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Deitona, OH

No 1968. gada līdz 2009. gadam vidējais novērtējums par esošajām mājām pieauga aptuveni par 5, 4% gadā. Tikmēr S&P 500 ienesīgums bija vidēji 8, 2%; mazo kapitālu krājumi bija vidēji 11, 5% gadā. Inflācijas līmenis bija aptuveni 4, 5%. Mēs negaidām, ka investīcijas nekustamajā īpašumā pieaugs daudz vairāk nekā inflācija.

Bet skaitļi nepasaka visu izrādes stāstu. Jāņem vērā arī nodokļu priekšrocību, ienākumu gūšanas ietekme un fakts, ka ieguldījumi nekustamajā īpašumā bieži ļauj panākt ievērojamu sviras efektu (jūs varat finansēt mājas iegādi, piemēram, nolaižot ne vairāk kā 20% no savas naudas) . Protams, ja nekustamo īpašumu pērkat tieši, jums savlaicīgi jāņem vērā arī īpašuma pārvaldīšanas, uzturēšanas un remonta izmaksas. Salīdzinot ienesīguma likmes, jāietver visi šie elementi.