Kapitāla uzlabošana
Kapitāla uzlabojums ir pastāvīgu strukturālu izmaiņu pievienošana vai kāda īpašuma aspekta atjaunošana, kas vai nu palielinās īpašuma kopējo vērtību, paildzina tā lietderīgās lietošanas laiku, vai arī pielāgo to jauniem lietojumiem. Privātpersonas, uzņēmumi un pilsētas var veikt kapitāla uzlabojumus īpašumā, kas viņiem pieder. Uzņēmējdarbības vai pašvaldību izpratnē šo procesu var dēvēt arī par kapitāla izdevumiem.
Pēc Iekšējā ieņēmumu dienesta (IRS) teiktā, šāda veida uzlabojumiem jābūt kvalificētiem vairāk nekā vienu gadu pēc to pabeigšanas. Kaut arī kapitāla palielināšanas mērogs var atšķirties, gan individuālo māju īpašnieki, gan liela īpašuma īpašnieki veic kapitāla uzlabojumus.
Kā darbojas kapitāla uzlabošana?
Kapitāla uzlabošana parasti palielina īpašuma tirgus vērtību, bet arī var palielināt aktīva lietderību, pārsniedzot tā pašreizējo stāvokli.
IRS publikācija 523 izklāsta kapitāla uzlabojuma definīciju. Dzīvojamo kapitālu uzlabojošie piemēri ir guļamistabas, vannas istabas vai klāja pievienošana. Citi IRS apstiprinātie projekti ietver jaunu iebūvētu ierīču pievienošanu, paklāju vai grīdas klāšanu no sienas līdz sienai vai mājas ārpuses uzlabojumus, piemēram, jumta nomaiņu, apšuvumu vai vētru logus.
Piemēram, ja cilvēks savam īpašumam iegādājas jaunu ūdens sildītāju un instrumentu novietni, kas abi ir piestiprināti pie mājas, tos uzskatītu par mājas uzlabojumiem mājās. Uz uzņēmējdarbību balstīta kapitāla uzlabošanas piemērs būtu HVAC nomaiņa vai amerikāņiem ar invaliditātes likumu (ADA) pieejamu funkciju uzstādīšana esošai ēkai. Līdzīgi jauna publiskā parka izveidošana centra apkārtnē tiktu uzskatīta arī par pilsētas uzlabojumu. Šajos scenārijos jaunie papildinājumi padarītu attiecīgos īpašumus vērtīgākus, tos uzskatītu par pastāvīgiem papildinājumiem, un to noņemšana nodarītu īpašumam būtisku kaitējumu.
Taustiņu izņemšana
- Kapitāla uzlabojums ir pastāvīgas strukturālas izmaiņas vai atjaunošana, kas palielina īpašuma vērtību, palielina tā lietderīgās lietošanas laiku vai pielāgo to jaunai lietošanai.
- IRS definē kapitāla uzlabojumus un atšķir tos no remonta.
- Papildus mājas uzlabošanai kapitāla uzlabošana palielina šīs mājas izmaksu bāzi, kas, savukārt, samazina jebkādu ar nodokli apliekamo peļņu, kad tā tiek pārdota.
Kapitāla uzlabojumu ietekmes izmaksu pamats
Izmaksu pamats ir aktīva sākotnējās izmaksas. IRS nosaka īpašus uzlabojumu standartus, lai tos uzskatītu par izmaksu pieaugumu. Galvenās rūpes ir tai, ka tai jābūt spēkā brīdī, kad tiek pārdots īpašums. Kapitāla uzlabošanai arī ir jākļūst par īpašuma daļu vai tā jāpiestiprina tik neatgriezeniski īpašumam, lai tā noņemšana radītu būtisku kaitējumu vai samazinātu paša īpašuma vērtību.
IRS nošķir kapitāla uzlabojumus un remontus. Remontu vai apkopi nevar iekļaut īpašuma izmaksās. Tomēr remontu, kas ir daļa no lielāka projekta, piemēram, visu mājas logu nomaiņu, var uzskatīt par kapitāla uzlabojumiem. Remonta darbi, kas nepieciešami mājas labā stāvoklī, netiek iekļauti, ja tie aktīvam nepievieno vērtību. Šādu nekvalificētu remontu piemēri saskaņā ar IRS ir sienu krāsošana, noplūžu nostiprināšana vai salauztas aparatūras nomaiņa.
Kapitāla uzlabojumi Ietekme uz kapitāla pieaugumu
Papildus mājas uzlabošanai kapitāla uzlabošana - par IRS - palielina struktūras izmaksas. Tas ir, izdevumi, kas radušies, veicot uzlabojumus, tiek pieskaitīti summai, ko īpašnieks samaksāja par īpašuma pirkšanu vai celtniecību. Izmaksu bāzes palielināšana savukārt samazina ar nodokli apliekamo kapitāla pieaugumu, pārdodot īpašumu.
Kapitāla pieaugums no nekustamā īpašuma izturas atšķirīgi nekā citi kapitāla pieauguma veidi. Sākot no 2019. gada, māju īpašniekiem ir tiesības uz kapitāla pieauguma atbrīvojumu no jebkuras peļņas no primārās dzīvesvietas pārdošanas līdz USD 250 000, ja tie ir vieni, un USD 500 000, ja viņi ir precējušies un kopā iesniedz. Šim izņēmumam ir viens svarīgs brīdinājums. Mājas īpašniekam vismaz divus no pēdējiem pieciem gadiem pirms pārdošanas ir bijusi pastāvīgā dzīvesvieta.
Arī tad, ja guvums ir ievērojami lielāks par summām, kas uzskaitītas iepriekš, kapitāla uzlabojumu ietekme uz izmaksām var būt ievērojama. Daudzi faktori var likt nodokļu maksātājam novirzīt USD 250/500 kapitāla pieauguma līmeni. Tie ietver, ja īpašnieki īpašumu iegādājās pirms daudzām desmitgadēm un ja vietējā nekustamā īpašuma vērtība pēc pirkuma bija dramatiski palielinājusies.
Pieņemsim, ka, piemēram, kāds cilvēks iegādājas māju par 650 000 USD un iztērē 50 000 USD, lai atjaunotu virtuvi un pievienotu vannas istabu. Mājas izmaksu bāze palielinās no USD 650 000 līdz USD 700 000. Pēc 10 gadus ilgas īpašumtiesībām un dzīves mājās īpašnieks, kurš ir vientuļnieks un iesniedz nodokļus kā tādus, galu galā pārdod īpašumu par cenu 975 000 USD. Ja nebūtu veikti uzlabojumi kapitālā, ar nodokli apliekamā summa kapitāla pieaugumam būtu 75 000 USD (975 000 USD pārdošanas cena - 650 000 USD iegādes cena - 250 000 USD kapitāla pieauguma izslēgšana).
Tomēr, tā kā kapitāla uzlabošana palielināja izmaksu bāzi par USD 50 000, ar nodokli apliekamā summa kapitāla pieaugumam būtu USD 25 000 (975 000 USD - (650 000 USD + 50 000 USD) - USD 250 000 = 25 000 USD).
Reālas dzīves piemērs kapitāla uzlabošanai
Ņujorkas štata īres likumos ir ietverts noteikums, ko sauc par galveno kapitāla uzlabošanas (MCI) programmu. Sākot ar 70. gadiem, tas ļauj namīpašniekiem paaugstināt nomas maksu stabilizētu vai kontrolētu ēku nomas maksu par līdz pat 6% gadā, lai segtu šo ēku būtisku uzlabojumu izmaksas. HVAC sistēmas jauninājums, jauni lifti, atjauninātas kopējās telpas un citi uzlabojumi tiek ņemti vērā MCI.
2019. gada februārī divi štata likumdošanas locekļi ieviesa likumprojektu par programmas atcelšanu, iekasējot maksu par ēku īpašniekiem par vieglu programmas ļaunprātīgu izmantošanu. Ļaunprātīga izmantošana notiek tad, kad šie negodīgi saimnieki iesniedz uzpūstas vai safabricētas izdevumu deklarācijas. Maldinot krāpšanas iespējas, MCI programma pēc savas būtības ir negodīga, apgalvo daži kritiķi. Šie novērotāji apgalvo, ka kapitāla uzlabošana ir vienreizējas izmaksas zemes īpašniekam, bet īres maksas palielināšana ir pastāvīgi izdevumi īrniekam.
Investīciju kontu salīdzināšana Piegādātāja nosaukums Apraksts Reklāmdevēja atklāšana × Piedāvājumi, kas parādās šajā tabulā, ir no partnerībām, no kurām Investtopedia saņem kompensāciju.