1031 apmaiņa: 10 lietas, kas jāzina

IRS kods Sekcija 1031 lēnām sāk savu ceļu ikdienas sarunās. Šo terminu apvieno nekustamo īpašumu pārdošanas uzņēmumi, nekustamo īpašumu uzņēmumi, investori un futbola mammas. Daži cilvēki pat uzstāj, lai to padarītu par darbības vārdu, piemēram: "1031. Gadā šo ēku nodosim citai".

IRS sadaļai 1031 ir daudz kustīgu daļu, kuras lietotājam ir jāsaprot pirms mēģināšanas to izmantot. Ir arī nodokļu problēmas un termiņi, kas var būt problemātiski. Tāpat noteikums nosaka 1031 mijmaiņas darījumus līdzīga veida īpašumos un ierobežo noteikuma izmantošanu ar brīvdienu īpašumiem.

Kas ir sadaļa 1031?

Vispārīgi runājot, 1031 birža (ko sauc arī par līdzīga veida biržu vai Starker) ir viena ieguldījumu īpašuma apmaiņa pret citu. Lai arī lielākajai daļai mijmaiņas darījumu tiek uzlikti nodokļi kā pārdošanai, ja jūsu īpašums atbilst 1031. Gada prasībām, apmaiņas laikā jums vai nu nebūs jāmaksā nodoklis, vai ierobežots nodoklis.

(Lai iegūtu papildinformāciju, skatiet sadaļu Izvairieties no kapitāla pieauguma nodokļa, pārdodot māju.)

Faktiski jūs varat mainīt ieguldījuma formu, neizmantojot vai neatzīstot kapitāla pieaugumu (kā to redz IRS). Tas ļauj jūsu ieguldījumiem turpināt palielināt nodokļus. Cik reizes vai cik bieži jūs varat darīt 1031. Nav ierobežojumu. Ieguldījumu no viena nekustamā īpašuma veida uz citu var pārnest uz citu un uz citu. Lai gan jums var būt peļņa no katras mijmaiņas, jūs izvairāties no nodokļu nomaksas, kamēr daudzus gadus vēlāk pārdodat par skaidru naudu. Tad jūs, cerams, maksāsit tikai vienu nodokli un tas tiks aprēķināts pēc ilgtermiņa kapitāla pieauguma likmes (pašlaik 15% vai 20% atkarībā no ienākumiem un 0% dažiem zemāku ienākumu nodokļu maksātājiem).

Šis noteikums attiecas tikai uz ieguldījumiem un biznesa īpašumu, tāpēc jūs nevarat mainīt savu galveno dzīvesvietu uz citu māju. Ir veidi, kā 1031 varat izmantot, lai apmainītos ar brīvdienu mājām - vairāk par to vēlāk -, taču šī nepilnība ir daudz šaurāka nekā agrāk.

Īpašie nolietojamā īpašuma noteikumi

Brīdinājums: ja apmaināms nolietojums ar 1031. gadu, tiek piemēroti īpaši noteikumi. Tas var izraisīt peļņu, kas pazīstama kā amortizācijas atjaunošana, kurai uzliek nodokli kā parasto ienākumu. Parasti, ja jūs apmaināsit vienu ēku uz citu, jūs varat izvairīties no šādas atkārtotas sagūstīšanas. Bet, ja apmainīsit labiekārtotu zemi pret neapbūvētu zemi bez apbūves, nolietojums, ko iepriekš prasījāt ēkai, tiks iekasēts kā parastie ienākumi.

Šādas komplikācijas ir iemesls, kāpēc jums ir nepieciešama profesionāla palīdzība, kad jūs darāt 1031. Tomēr, ja domājat par numuru 1031 vai esat tikai ziņkārīgs, šeit ir 10 lietas, kas jums jāzina.

Izmaiņas 1031 noteikumā

Pirms jauno nodokļu tiesību aktu pieņemšanas, 2017. gada 22. decembris, dažām personiskā īpašuma - piemēram, franšīzes licenču, lidmašīnu un aprīkojuma - apmaiņai bija tiesības uz apmaiņu 1031. Saskaņā ar jauno likumu kvalificējas tikai nekustamais īpašums. Apmaiņa ar korporatīvajiem akcijām vai partnerības interesēm nekad nebija kvalificēta - un joprojām nav.

No otras puses, uz nekustamo īpašumu joprojām attiecas kā kopīga īrnieka (TIC) intereses. Ir vērts atzīmēt Nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likumu (TCJA), kas pilnībā atlīdzina izmaksas par noteiktu materiālo personīgo mantu, un tas var palīdzēt kompensēt šīs nodokļu likuma izmaiņas.

TCJA iekļauj pārejas noteikumu, kas atļauj kvalificētu personisko mantu apmainīt 1031. gadā 2018. gadā, ja sākotnējais īpašums tika pārdots vai aizstātais īpašums iegādāts līdz 2017. gada 31. decembrim. Pārejas noteikums attiecas tikai uz nodokļu maksātāju un nepieļauj reversu 1031 maiņa, kur tiek nopirkts jaunais īpašums pirms vecā īpašuma pārdošanas.

"Like-Kind" ir plaša spektra

Lielākajai daļai apmaiņu jābūt tikai “līdzīga veida” - mīklainai frāzei, kas nenozīmē, ko jūs domājat par to domājošu. Jūs varat apmainīt daudzdzīvokļu ēku uz neapstrādātu zemi vai rančo uz striptīza tirdzniecības centru. Noteikumi ir pārsteidzoši liberāli. Jūs pat varat apmainīt vienu biznesu pret citu. Bet atkal ir slazdi nevērīgajiem.

Jūs varat veikt “aizkavētu” apmaiņu

Klasiski maiņa ietver vienkāršu viena īpašuma apmaiņu pret otru starp diviem cilvēkiem. Bet izredzes atrast kādu ar precīzu īpašumu, kurš vēlas, kurš vēlas tieši jums piederošo īpašumu, ir niecīgs. Šī iemesla dēļ lielākā daļa biržu tiek kavētas, trīspusējas vai "Starker" apmaiņas (nosauktas par pirmo nodokļu lietu, kas tām ļāva).

Aizkavētā maiņā jums ir nepieciešams kvalificēts starpnieks (starpnieks), kurš glabā skaidru naudu pēc tam, kad esat "pārdevis" savu īpašumu un izmanto to, lai "nopirktu" jums rezerves īpašumu. Šī trīs pušu apmaiņa tiek uzskatīta par mijmaiņas darījumu.

1031 laika grafiks

Ir divi galvenie laika noteikšanas noteikumi, kas jums jāievēro aizkavētā apmaiņā.

1. Pirmais attiecas uz aizstājoša īpašuma noteikšanu. Tiklīdz jūsu īpašums tiks pārdots, starpnieks saņems skaidru naudu. Jūs nevarat saņemt skaidru naudu, jo tas sabojās 1031 ārstēšanu. Turklāt 45 dienu laikā pēc sava īpašuma pārdošanas jums starpniekam rakstiski jānozīmē rezerves īpašums, norādot īpašumu, kuru vēlaties iegādāties. IRS saka, ka jūs varat izraudzīties trīs īpašumus, ja vien jūs beidzot aizverat vienu no tiem. Jūs pat varat izraudzīties vairāk nekā trīs, ja tie ietilpst noteiktos vērtēšanas testos.
2. Otrais laika noteikums aizkavētā apmaiņā attiecas uz slēgšanu. Jaunais īpašums ir jāslēdz 180 dienu laikā pēc vecā pārdošanas. Ņemiet vērā, ka abi laika periodi notiek vienlaicīgi. Tas nozīmē, ka jūs sākat skaitīt, kad jūsu īpašuma pārdošana beidzas. Ja jūs nolemjat rezerves īpašumu precīzi 45 dienas vēlāk, jums būs palikušas tikai 135 dienas, lai aizvērtu aizstājošo īpašumu.

Nodokļu piemērošana un hipotēkas

Jums var būt atlikusi nauda pēc tam, kad starpnieks iegādājas rezerves īpašumu. Ja tā, starpnieks jums to samaksās 180 dienu beigās. Šī nauda, ​​kas pazīstama kā “sāknēšana”, tiks aplikta ar nodokli kā daļējs pārdošanas ienākums no jūsu īpašuma pārdošanas, parasti kā kapitāla pieaugums.

Viens no galvenajiem veidiem, kā cilvēki nonāk nepatikšanās ar šiem darījumiem, ir aizdevumu neizvērtēšana. Jums jāapsver hipotēkas aizdevumi vai citi parādi par īpašumu, no kura atsakāties, kā arī visi parādi par aizvietojošo īpašumu. Ja nesaņemat skaidru naudu, bet jūsu atbildība samazinās, tas arī tiks uzskatīts par ienākumiem jums, tāpat kā skaidra nauda.

Pieņemsim, ka jums bija hipotēka USD 1 miljona apmērā par veco īpašumu, bet jūsu hipotēka jaunajam īpašumam, kuru saņemat apmaiņā, ir tikai 900 000 USD. Jūsu ienākums ir USD 100 000, kas arī tiek klasificēts kā “sāknēšana”, un tas tiks aplikts ar nodokļiem.

1031 gadi brīvdienu mājām

Jūs varat pārdot savu galveno dzīvesvietu un kopā ar dzīvesbiedru pasargāt 500 000 ASV dolāru lielu kapitāla pieaugumu, ja vien jūs esat tur nodzīvojuši divus gadus no pēdējiem pieciem. Šis pārtraukums nav 1031 un nav pieejams jūsu otrajai vai brīvdienu mājai.

2004. gads. Brīvdienu mājas nepilnības pievilkšana

Jūs, iespējams, esat dzirdējuši pasakas par nodokļu maksātājiem, kuri izmantoja 1031 noteikumu, lai apmainītu vienu brīvdienu māju pret otru, iespējams, pat par māju, kurā viņi vēlas doties pensijā, un 1031 nodaļa aizkavēja jebkādu ienākumu atzīšanu. Vēlāk viņi pārcēlās uz jauno īpašumu, padarīja to par galveno dzīvesvietu un galu galā plānoja izmantot 500 000 dolāru lielo kapitāla izslēgšanas iespēju.

Kongress 2004. gadā šo nepilnību mazināja. Jā, nodokļu maksātāji joprojām var pārvērst brīvdienu mājas par īres īpašumiem un veikt 1031 maiņu. Piemērs: Jūs pārtraucat izmantot savu pludmales māju, izīrējat to uz sešiem mēnešiem vai gadu un pēc tam nomaināt to pret citu īpašumu. Ja jūs saņemat īrnieku un uzvedaties uzņēmējdarbībā, jūs, iespējams, esat māju pārveidojis par ieguldījuma īpašumu, kura dēļ jūsu 1031 maiņa būs pareiza.

Tomēr, ja jūs to vienkārši izīrējat, bet jums īrnieku faktiski nav, tas, iespējams, nav pieļaujams. Fakti būs galvenie, tāpat kā laiks. Jo vairāk laika paiet pēc tam, kad īpašuma izmantošana tiek pārveidota par īri, jo labāk. Lai arī nav absolūtu standartu, ar kaut ko mazāk nekā sešiem mēnešiem patiesas īres nomu var droši vien nepietikt. Gads būtu labāks.

Pārcelšanās uz 1031. gada maiņas rezidenci

Ja vēlaties izmantot apmainīto īpašumu kā jauno otro vai pat galveno māju, jūs nevarat uzreiz pārcelties. IRS 2008. gadā izstrādāja drošas ostas likumu, saskaņā ar kuru tā apgalvoja, ka tas neapstrīdēs to, vai aizstājošs mājoklis tiek kvalificēts kā ieguldījuma īpašums 101. sadaļas mērķiem. Lai sasniegtu šo drošo ostu, katrā no diviem divpadsmit mēnešu periodiem nekavējoties pēc apmaiņas:

• Jums ir jānoīrē dzīvojamā vienība citai personai par taisnīgu īri uz 14 vai vairāk dienām
• Jūs pats personīgi izmantojat mājokli, un tas nedrīkst pārsniegt 14 dienas vai 10% no dienu skaita 12 mēnešu laikposmā, kad mājokli īrē par godīgu īri.

Turklāt pēc tam, kad esat veiksmīgi nomainījis vienu atvaļinājumu vai ieguldījumu īpašumu uz citu, jūs nevarat nekavējoties pārveidot jauno īpašumu par savu primāro māju un izmantot iespēju izslēgt 500 000 USD.

Pirms likuma grozījumiem 2004. gadā ieguldītājs varēja nodot vienu nomas īpašumu 1031 apmaiņā pret citu nomas īpašumu, uz noteiktu laiku iznomāt jauno nomas īpašumu, dažus gadus pārcelties uz īpašumu un pēc tam to pārdot, izmantojot priekšrocības. peļņas izslēgšana no galvenās dzīvesvietas pārdošanas. Tagad, ja jūs iegādājaties īpašumu 1031 apmaiņā un vēlāk mēģināt pārdot šo īpašumu kā galveno dzīvesvietu, izslēgšana netiks piemērota piecu gadu periodā, sākot no dienas, kad īpašums tika iegūts 1031 līdzīga veida biržā. Citiem vārdiem sakot, jums būs jāgaida daudz ilgāk, lai izmantotu primārās dzīvesvietas kapitāla pieauguma nodokļa atlaidi.